• 成交量上升价格反弹? 上演降价和涨价交替战
• 2009年03月16日
• "在楼市刚刚有所复苏时候，就有一些开发商急不可耐的涨价，这不仅会招致政策大棒的打击，更会损害整个市场。"资深财经评论人朱大鸣在博客中这样劝诫说，这样的逼空行为是不值得提倡的，很可能让成交量的报复性反弹夭折。
  
  　　受近期成交量反弹影响，近日北京市房地产市场第一次出现有涨有跌的复杂局势。专家建议，趁着楼市的局部回暖，开发商要抓住每个反弹的机会尽快出货缓解压力。
  
  　　降价和涨价的交替战
  
  　　21家开发商联合降价，话未落音，部分楼盘不合时宜地提出涨价。一时间，争议的焦点和声音从开发商该不该"真实性降价"戏剧性地传导至开发商"该不该涨价"?
  
  　　"我们推的是最后一期，价格有所上调"远洋沁山水销售人员说。据了解，4月初即将推出的远洋沁山水三期项目10--14号楼均价13500元/平米，比之前11000元/平米价格上浮1500元/平米以上。
  
  　　"原来我们想价格低一点，市场风险小一点，现在我们想反正是最后一期，估计客户这个时候该出手就要出手了，否则真没有了。"远洋地产市场总监肖劲此前也承认调价是为追求更多利润。
  
  　　同时，富力北京公司在售项目传言上涨的消息，也得到富力丹麦小镇、富力湾的销售人员和相关负责人证实价格仅有微幅调整。
  
  　　万科公园五号去年底推出的57平米小户，均价在20000元/平米，折后价格19000元/平米左右。近期所推房源是87平米，除面积更大和总价更高外，均价也提升至26000元/平方米。
  
  　　对此，万科北京公司负责人表示，所有价格都是根据市场情况来定的，因此不能片面地用不同时期不同产品的价格进行对比。
  
  　　07年、08年看惯了开发商涨价和降价一边倒，出人意料地在北京首次出现有涨有跌的市场格局。不仅购房者看得疑云重重，许多业内人士也开始感觉看不懂。依据以往量--价--量的模型，成交量上涨是不是价格要反弹的前兆?
  
  　　慢药调理急症
  
  　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，部分开发商通过降价促销、股权融资等方式缓解了资金压力，可以根据供求关系调整价格保证合理的利润，同时也要遵循行业价格运行规律。
  
  　　事实上，涨价楼盘一般是打开销售局面以后，成为销售成交量排行榜前几名，通常都有足够充分的调价理由，比如产品品质提升、蓄客量较好等。这时开发商的销售策略是抓住购房者买涨不买跌的心理，通过适度调价以显示市场回暖和对自身产品的信心，以价格上涨刺激购房者快速下单。
  
  　　价格上浮10%左右还有调整余地：如果项目依然热卖，开发商则可以稳定上涨价格;如果消费者不买账，开发商则可以通过打折优惠等方式灵活回调价格。
  
  　　董藩认为，房地产作为一个资产性产品，如果它价格下跌的话，就会带来需求的大量沉淀。当这些需求一观望或者沉淀的时候，会导致需求进一步萎缩。最后，导致整个市场供需彻底断开，直至整个市场产业链的断裂。
  
  　　"死扛房价不降就是自杀行为。"不过，中体奥林匹克花园总裁陈顺此前则这样说到，万科的率先降价调整是房地产市场规律使然，应顺应国家部委提出的在合理区间内调整房价适应市场。
  
  　　房地产资深人士陈真诚表示，两会的态度已经明确不会出新政策，21家开发商联合降价就会影响到市场心态，更多的开发商会放弃观望加入到降价行列，降价联盟产生蝴蝶效应、羊群效应，尤其一些房地产大佬的进一步推进，多米诺骨牌效应会更大。
  
  　　"21家开发商联合降价是行业部门督促开发商合理降价促销，是恢复市场的一副慢药，政府也不希望出现以往报复性反弹的情况。"远洋地产市场总监肖劲表示。
  
  　　抓住反弹时机出货减压
  
  　　这一轮联合降价、微幅涨价的交替战中，各个开发商所采取的营销招式不尽相同，但目的都是更加主动地寻找自救之路，努力生存下来的手段和方式。
  
  　　"价格不应该成为市场回暖的标准，因为商品房价格与周边配套、供求关系等因素来决定的。楼市的回暖更重要以成交量为标志。"肖劲说，不管是大幅降价跳水还是价格微幅上调，并不是开发商要跟谁对着干，而是通过价格的频繁调整以试水或者适应市场。
  
  　　北京中原住宅事业部总经理张迪表示，价格提升不会出现报复性反弹，消费者还有一段适应的过程。消费者目的是要买一个性价比高的产品，因此开发商应注意调价的节奏、调价幅度的把握，不然很容易再次出现供需关系断档，并增大整体大局的市场风险。
  
  　　招商地产北京公司相关负责人表示，目前部分城市呈现出的成交量回升现象对中国房地产市场来说是个好消息，而且北京市场来看，近期部分一手房项目成交量的回升和二手房的成交量的爆发性增长，提振了各界的市场信心;但此番成交量回升能否成为中国市场转好的标志性讯号，还有待考量。
  
  　　08年楼市滞销的存货压力依旧很大，业内估计至少要24个月以上的时间才能消化完。同时，国家4万亿投资计划中有9000亿资金