- 楼市将现新拐点?物业税透露政府长期调控信号
- 2009年05月31日
- 商住房投资项目资本金比例下调多少？曾让开发商既期盼又焦躁。“就是放个风吧？”5月26日，全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜在接受《华夏时报》采访时有些坐立不安。此时已经距离国务院常务会议决定整整27天。
话音刚落，5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，下调幅度之大几乎超出接受采访的所有人士想像。
“普通商住房资本金比例下调15个百分点，真没有想到，没有想到。”姜炜5月29日再次接受记者采访时连说两个“没有想到”，“这是一个很明显的刺激楼市政策。放松银根，意在利用信贷杠杆刺激房地产行业的投资，同时，也减轻了开发商的资金压力。”
关于房地产的重大消息不断。
近日，国务院在批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提到，财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。与之前不同，此次是国务院首提物业税。
消息一出，即引来了唱空声，或房价大跌或地方抵触。但记者在多日采访中了解到，如今再提物业税，在于地方财政收入锐减，卖地生财路子走不了多远，中央投石问路，考察地方态度。对于房地产的长远来说，“物业税虽是一剂猛药，但是良药苦口”。
“从长远来看，通过税收改革来调整房地产利益格局，物业税的开征是房地产行业健康发展的标本兼治措施。”北京大学房地产研究所所长陈国强5月29日接受《华夏时报》采访时认为。不过，他同样表示，物业税开征需要解决的问题复杂。
之前，一位不愿具名的中央智囊对《华夏时报》记者表示，房地产业绝不仅仅“振兴”一下就能了事的，真正需要的是一个级别堪比1998年房改的长期规划。
实际上，自4万亿方案出台后，房地产始终没有走出关注视线。“几进几出”，落选十大产业振兴规划，中央和地方仍然出台了不少措施促进房地产发展，催生了一个第一季度的楼市小阳春。但好景不长，宏观经济依然面临下行压力，出口继续萎缩、民间投资动力不足和消费者观望，5月楼市也遇到了倒春寒。
楼市要真正回暖，还需长短结合，标本兼治。到本周，楼市规划面纱尽现。
绕不开的房地产
楼市从来不缺少关注。房地产市场2007年10月以来步入深度调整周期，2008年走入了低迷。“由于房地产市场形势异变，消费者持续观望，开发商整体遭遇销售艰难、资金回笼缓慢的局面，整个行业遭遇了资金短缺的压力。”上海房地产分析师陈真诚表示。
面对危机，中央刺激经济政策鱼贯而出，而房地产始终站在一个有价无市的十字路口。今年2月份，房地产最终落选十大产业振兴规划。一方面当时的数据显示，70个大中城市1月房价下跌仅0.9％，连续两个月下降之后，仍处在2007年房价高涨后的平均水平。另一方面，房价关系民生，问题敏感，当时还正值两会。
在房地产振兴与否的口水战中，建设部部长姜伟新称“房价已经到了必须调整的时候”；银监会主席刘明康则表态严格实施“二套房”政策。
接着，国家发展改革委副主任刘铁男解读了“未进十大”的原因，房地产行业是中国重要的支柱产业，现在是，未来也是。
之后，楼市政策呈现明紧实松。在宽松信贷和地方政府出台一系列刺激政策下，楼市终于迎来了3月小阳春，可惜不能持续，繁荣到5月戛然而止。
由于拉动楼市消费措施并未起到预定功效，很多开发商选择减少开工甚至停工，造成了与房地产相关的建材、服务等多个上下游行业出现萎缩。“说明房地产开发商依然没有信心，形势依然严峻。”陈国强表示。
更为严峻的是，出口和内需均处低迷。与房地产有关联的钢铁、建材等行业继续下跌，通过房地产开发刺激经济拉动需求就变得顺理成章。
新增资金4680亿
房地产投资被委以重任，商住房投资项目资本金比例下调15个百分点即是佐证。“放松银根，意在利用信贷杠杆刺激房地产行业的投资。”姜炜分析。根据规定，所有项目资本金不到位便不能获得贷款，不能开工建设。一个项目的资本金到位与否，成为获得相关审批手续后能否正式开工建设的关键。
今年1至4月，全国城镇固定资产投资37082亿元人民币，同比增长30.5%，高于市场预期的29.1%，然而房地产投资仅增4.9%。
其实，中央对房地产行业过热进行调控始于2004年，国务院发布《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》。其中，房地产开发项目资本金比例由20％及以上提高到35％及以上；银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定房地产开发企业开发项目资本金比例不低于35％。
“资本金比例的下调，意味着既定资金量下主体投资能力增强。”一房
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