• 深圳房价涨势明显 呈现"有价无市"?
• 2009年06月22日
• 　6月22日讯一边是大户型和贵价豪宅销售的火热，一边则是低价普通住宅成交急剧萎缩；一边是投资客的加快入市，一边则是白领阶层购买力不足退出市场观望——深圳楼市正在逐步上演两极分化的行情。
  　　
  　　记者调查发现，二手房市场上，近期特区内１００万元以下的中小户型成交量锐减，有的片区降幅甚至高达六成，主要是由于房价涨幅过高，性价比过低令普通自住买家难以接受，开始选择观望；而业主捂盘惜售、以及新加入市场的改善型需求和投资客将火力集中在大户型和豪宅，也是导致低价普通住宅近期受冷遇的原因。
  　　
  　　现象
  　　
  　　关内中小户型
  　　
  　　成交锐减四成
  　　
  　　“关内的两房最近价格涨得太厉害，看房的人虽然很多，但成交越来越难，开始显得‘有价无市’，我们公司近期１００万元以下的中小户型成交减少了四成左右。”世华地产营业总经理林家乐日前告诉记者，由于关内的南山区和福田区以住家市场为主，中小户型成交量降低的幅度最明显，而罗湖主要是投资型市场，相对来说影响较小。
  　　
  　　据美联物业南山区总监孟祥义介绍，近期南山区百万元以下的中小户型成交量减少了６０％，而总价在１５０万元～３００万元之间的物业成交量目前占了整体市场的７０％。相比之下，几个月以前由于首次置业者蜂拥入市，市场的成交主流还是１００万元左右的物业，价格上涨速度之快可见一斑。据介绍，目前南山区前海的房价在１．２万元～１．５万元／平方米，而在后海、南山中心区房价则在１．５万元以上／平方米。
  　　
  　　在价格更高的福田区，百万元以下中小户型所占的比重更小。中原地产住宅部副总经理刘锦萍介绍，目前福田房价范围在１．６万元～２．５万元／平方米之间，市场成交的主流是总价在１００万～３００万元之间，百万元以下的普通住宅只占１０％左右，大多是在皇岗、景田北等片区的一些小户型或老物业。
  　　
  　　关内高房价导致一部分市民瞄上了关外的二手房。“布吉和龙岗中心城片区两房单位近期成交上升两成左右。”世华地产营业总经理林家乐说，由于关外价格升幅比较温和，吸引了一部分关内的置业者到关外买房，例如，布吉片区二手房价格在７０００～９０００元／平方米，７０平方米左右的两房最近就成交不错。
  　　
  　　原因1
  　　
  　　工薪阶层买不起
  　　
  　　“之前我让中介帮我留意１００万元以下的三房，竟然没有一个中介打我电话。后来我把价格抬高到１２０万元，才有零星的中介找我去看房。”住在福田的媒体工作人员张小姐告诉记者，她想在景田片区买个两房，物色中的聚豪园一套９７平方米的两房竟然要１５０万元，还是朝北向和对着马路的。“我已经有一个多月没看房了，实在是越看越伤心。”张小姐无奈地说。
  　　
  　　对楼市重新观望的不止张小姐一个。在本报联合深圳新闻网日前进行的“房价涨声一片，白领置业心态调查”中，在接受访问的１５７８位网友当中，绝大多数人收入在３０００元～８０００元／月，超过八成的人表示“价格太高，积极性降低，重新观望”，其中接近一半的网友表示观望的原因是由于“承担不起首期款和月供”。可见，深圳房价的高度，已经脱离了普通白领的购买能力。
  　　
  　　“这部分客户经济实力不强，对于价格很敏感，即使是涨了两三万元，他们也会犹豫不已。”美联物业南山区总监孟祥义说，如果是涨了２０万元，对于他们来说，就更加难以接受。在上述本报进行的网络调查中，表示“最近几个月看房过程中，发现房价上升幅度在１０万元～３０万元之间”的网友占了五成；而表示“涨幅在１０万元以下的”，则占了３０％，可见大部分老百姓认为涨价３０万元是心理底线。
  　　
  　　原因2
  　　
  　　业主惜售供应减
  　　
  　　世华地产营业总经理林家乐介绍说，除了首次置业者的购买力承担不起外，低价盘源经过几个月的大量消化后，市场上的好房所剩无几，都是有各种硬伤的房子，性价比低，也令老百姓难以接受。而从３、４月开始，随着投资客的陆续入市，他们要求的利率起码在一成以上，导致现在放盘价都非常高。“其实，无论投资者怎样炒作，最后接手的肯定都是自住客，归根到底，还是要看自住客的购买能力。”林家乐提醒说。
  　　
  　　业主捂盘惜售是成交量下滑的原因。房地内参总经理尹香武(半求)先生介绍，由于目前进入楼市的资金主要是为了“避险”，而中小户型是最好的抗击通胀的工具，所以，投资者一般都不太愿意在这时候轻易放盘。
  　　
  　　原因3
  　　
  　　实力买家看不上
  　　
  　　“１００万元左右的中小户型，最多也就涨个１０万左右，上升空间小，但大户型和豪宅涨幅可以很大，投资客的利润也能较高。”中原地产住宅部副总经理刘锦萍说，现在入市的买家，资金实力都非常强，大多是兼带改善型和投资双重目的，自然追捧大户型和稀