• 房价空涨 深圳楼市现"亚健康"?
• 2009年06月26日
• 近期房价上涨，投资客身影活跃，房屋销售买卖成交量增加，对租赁市场造成了一定的影响，租赁成交相对淡静。资深地产观察人士表示，一般情况下，房价与租金的走势应该是同向的。在房价涨的同时，租金也应该是上涨的；在房价降的时候，租金也应该下降。如果房价与租金出现了相反走势，预示着市场存在着“亚健康”状态，有可能是泡沫的出现也有可能是再度陷入观望。
  　　
  　　特区内租售比普遍偏高
  　　
  　　深圳市房屋租赁管理办公室披露全市一季度最新租金数据，深圳市出租屋呈现租金整体下跌、空置率上涨。全市出租屋租金整体同比下跌８．８７％，其中住宅租金同比下降６．８６％，空置率同比上升１１％。据分析，这主要是受到经济大环境的影响，以外向型经济为主的沿海地区影响较大，企业效益下滑和开工不足直接减少了承租人群的数量，降低了承租能力；另外，深圳大量新房投入租赁市场，房源供给量持续上升，造成了供给相对过高的局面。而在二季度，特区内部分片区有小幅上涨，主要是部分业主看好后市转租为售，而个别片区还有下跌。
  　　
  　　另外，深圳特区内各区租售比普遍略微偏高。据统计，罗湖、福田、南山三区的价格基本在３５－６０元／平方米·月，而根据５月深圳国土局公布数据统计的各区成交均价，罗湖、福田、南山的租售比分别达到１：３７１、１：４４７、１：３４４，都超过了国际公认衡量房产运行良好的指标“租售比”区间（国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为１∶３００－１∶２００）。特区内各个区域的租售比略高，意味着特区内区域的房产投资价值相对变小，房产泡沫开始出现。
  　　
  　　租金涨跌不一
  　　
  　　市场呈现“亚健康”
  　　
  　　“一般情况下，房价与租金的走势应该是同向的。”一位资深地产观察人士表示，在房价涨的同时，租金也应该是上涨的；在房价降的时候，租金也应该下降。如果房价与租金出现了相反走势，预示着市场存在着“亚健康”状态，有可能是泡沫的出现也有可能是再度陷入观望。
  　　
  　　另外，目前二手房市场交易活跃，使得部分租赁房源转向买卖市场。今年来持续上涨的二手房交易价格有可能再次令买方客群产生观望状况，二手房买卖市场中的房源将再度回流至租赁市场，从而加剧租赁市场中供大于需的格局，间接带动租赁市场租金的进一步回落。为此，中介各区的区域经理都认为租金难再涨，加上经济不景气，目前已经出现了一些中途退租情况，合租形式也有上升苗头，未来租客将对租金更为敏感，特区内租客向特区外转移也会增多，预计未来租金将出现稳中微降的情形。
  　　
  　　典型片区
  　　
  　　1.罗湖莲塘片区：大户租金有所下降
  　　
  　　价格速递：该片区租金价格和售价历来比较稳定，一房一厅租金一般在１５００－２０００元／月，基本上与２００７年租金价格持平，没有大变化。２００９年，两房的户型租金则在２５００元／月，三房的户型租金为２５００－３０００元／月，比２００７年６月，中大户型租金价格有所回落，幅度大概在２００－３００元之间。
  　　
  　　片区透视：该区的二手房房价维持在１３０００元／平方米，买卖比租赁活跃。一般成交２－３笔买卖单，才有１笔租赁单成交。由于邻近梧桐山，空气清新，地处闹市之外，早期大批白领阶层置业莲塘。莲塘已经成为重要的白领居住区，并继续吸引着大量白领涌来，他们收入较高，消费力相对较强，对生活质素的要求不同于传统的莲塘居民，为此该区域的大户型社区较多，小户型屈指可数，因此租赁相对不活跃，居家氛围浓厚。适宜大户人家长期居住。
  　　
  　　资深点评：中联地产莲塘区域经理王忠良表示，莲塘居住人群主要是在东门、福田等周边区域上班的中产阶级人士，由于这边的居住环境相对市区宁静、清新，居住人群比较稳定，因此房价、租金一直都比较稳定。但是相对罗湖口岸来说，莲塘租赁相对淡静，而罗湖口岸的需求旺盛，小户型多而且租金高，口岸一房一厅月租金达到２５００－２８００元，其租金投资回报率相对较高。莲塘与罗湖口岸一房一厅价格相若，约３０万－４０万元。那么罗湖口岸的一房一厅投资价值就相对莲塘高，罗湖口岸的小户型甚至可以“以租抵供”。总体来说，莲塘物业比较适合长线投资，短线投资则难以达到预期效果。
  　　
  　　2.福田新洲片区：房价租金相背离
  　　
  　　价格速递：新洲片区在年后的五个月时间租赁成交量不大，主要是以买卖为主，同时整体租赁价格较２００８年有所下滑。本月受买卖成交价格急剧上涨、客户重新观望及租赁客户到期重新租房的影响，租客量有所上升，但价格涨幅不大高层房屋一房均价为５０元／平方米，二房均价为４５元／平方米，三房均价为４０元／平方米，多层房屋均价为３２元／平方米。
  　　
  　　片区透视：根据中联地产提供数据显示，片区中的韵动领地、