- 房价与租金严重背离 深圳8月将成楼市分水岭?
- 2009年08月07日
- ７月，在价格杠杆的作用下，深圳楼市一二手房的成交量都开始有所回落。而在“房贷收紧”“政府加紧打击捂盘惜售”的宏观调控之下，楼市降温的力度渐渐地显现出来。楼市快步上涨的势头将会受到成交量回落的抑制，但是即使有“房贷将收紧”预估警惕下，市民、业内人士乐观预期下半年市场的主流思想，依然没有改变。
８月，主要是有两股力量在牵动着房地产市场的神经：一是冲高回落的成交量；二是欲紧难紧的银行信贷。两者是合力还是反作用力，都将会引领市场走向难以预估的方向。
根据深圳戴德梁行的最新数据报告分析，７月，深圳全市一手房均价１５８７５元／平方米，环比上涨７．５７％，从２月份开始连续６个月翻新攀高，对比今年成交均价最低月份，有了４７％的涨幅，略显夸张。业内人士认为，尚未冲破２００７年７月１６１９８元／平方米的高峰，如今半年５０％的涨幅还是属于可接受范围。
但是，市场开始显现承接乏力。
数据：
发出量跌信号
楼市回暖的标志是成交量，而刚刚过去的７月日均交易量骤然下降，日均新房成交仅１７７套，环比６月日均成交２３１套，降幅达到了２３％，而成交面积也仅为５４．９３平方米，环比下跌１７．２９％。７月２６日，新房仅成交８８套，创下今年春节后的日成交新低。
另外，作为楼市晴雨表的二手房成交，同样陷入了成交萎缩的泥潭。虽然戴德梁行统计国土局的数据显示，上月深圳二手房成交面积、套数上涨为１４．８４％、１５．７１％，成交量依然维持高位。不过，跟统计层面上的数据不同，记者从中原、美联、港置等多家中介获悉，７月上述中介的实际成交量已出现明显下滑，幅度最高达三成。
美联地产总经理江少杰告诉记者，国房局数据以递件为准，而中介所言成交以签合同为准，政府数据显示有滞后性，而一线中介地铺反馈７月下半月已经有成交量萎缩，在８月份会有所显现。而市场占有率最高的中原地产，则声称７月已经有二至三成的降幅。“７月份，中原每日成交为６０多套，对比原来８０多套，下降了二至三成。”
“前几个月份，主要是大量投资客入市，推高二手房的成交量。”深圳中原地产总经理李耀智透露，六七月份，深圳的投资客比例从最初的５％上涨到３０％，但是随着房价的过快上涨，投资客意识到了风险，部分投资客离场，成交量开始小幅回落。
而世华地产市场研究部总监肖小平认为，７月成交的回落是暂时的，对比３月份楼市回暖初期二手房成交放量，４月有了短暂回落，但是５月再次冲高，成交维持高位直到７月，“买家需要时间接受市场的新变化，当他们对市场变化有了研判，成交量自然会再次回调。”
现状：
房价与租金严重背离
“成交量的下跌，会使得投资客有所收敛。”李耀智分析，房价所料未及的快速上涨，也给投资客发出危险信号。
李耀智认为，去年年底入市的投资客是比较明智的，即使当时普遍不乐观看待后市，但是这批入市的投资客具备雄厚的资金实力并将购房投资时期设定在１－２年，去年年底能以租抵供，投资有盈利回报并不困难。“但是近期入市的投资客，大部分是想搭房价上涨的顺风车，短线操作，急功近利，在租金没有任何上涨而房价大幅上涨的情况下入市，显得冒险。”
深圳楼市房价与租金的严重背离，凸显了楼市投资的巨大风险。据深圳房地产信息网日前推出的《２００９年上半年深圳地产白皮书》研究显示，对比２００９年上半年深圳房价涨幅达３５％的背景下，上半年深圳的住宅租金为３６元／平方米，同比下跌５．３％，租售比为１：４１４。（国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为１∶３００－１∶２００，如果租售比低于１∶３００，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。）
“现在市场上的观望气氛开始变浓，尤其是短线炒家，有不少已经收手，他们认为后期市场向下走比向上走的可能性更大，”一位资深的业内人士表示。
后市：
房价难以大涨
在科技园工作的魏先生就是重新加入观望行列的一员。魏先生在２００８年已经开始看房，他表示２００９年市场价格经上半年一轮上涨，现在已超过他的购买力，后悔２００８年低价位时没有出手：“现阶段价格维持至１０月份左右将小幅回落，希望下半年有更多的楼盘入市可供选择，等待后市价格调整到支付能力范围内再出手。”
群体性房价恐高征候群再次出现，他们有一个共同的症状：期望房价再次回落！
成交回落，价格普涨、购房者再次观望，多种现象叠加在一起，透露出一些关键性的信号。多位业内人士认为，楼市成交量在７月冲高回落，按照惯例这种下降是阶段性，但如果开发商
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