• 深圳:未来两年全市新房供应远超前三年
• 2009年08月31日
• 在房地产行业中，你永远不知道下一步会发生什么，这种不确定性让市场各方参与者举棋不定。不论是“捂盘”还是“屯地”，都给人们造成了房源紧张的假象，未来几年深圳真的房源越来越少，甚至没房可卖？本报记者对深圳房地产行业热点问题展开调查，客观分析。业内专家指出：消费者买房信心增加，置业需求相对旺盛，某些片区或是一些楼盘出现热销甚至紧俏的情况，这是正常的市场规律。但深圳的市场一直是多元化发展，整体房源是非常充裕的。
  　　
  　　下半年中小户型唱主角
  　　
  　　根据市国土部门提供的数据，截至８月２７日发稿，目前全市可售商品住房共计２８２１１套，建筑面积约３０７．９５万平方米，其中，１－７月深圳商品房新开工面积为２３９．５５万平方米，占到可售房源数量的近８０％。
  　　
  　　市房地产研究中心副主任王锋分析数据时表示，判断楼市的供应情况不能只看存量。“存量只能反映在建项目达到批售状态的情况但实际上还有很多在建的新开工项目没有拿到预售许可证，这部分数量很大，却还没有被计入存量数据里。”所以根据目前的情况估计，即使没有新建楼盘推出，深圳的住宅至少可以保证未来２到３年的供应量。
  　　
  　　中原地产近日发布的一份报告也证明了目前房源的充足。该报告显示，下半年深圳预计有１１０个楼盘开盘或推出新货，其总量约是上半年的两倍。而８－１２月，我市预计将供应楼盘９９个，新增供应约４００万平方米，比去年同期增长４０％。而在深圳楼市最火的２００７年的８－１２月，全市新增供应仅为２７９万平方米。
  　　
  　　另一个值得关注的现象是，中小户型将在此轮入市潮中占据主导地位，近七成的楼盘将提供中小户型单位，这将直接缓解目前楼市供给不足现象，减弱因房源不足造成的房价追涨，同时将打破目前深圳大户型“称王”的局面。
  　　
  　　在今年下半年深圳推出的项目中，仅有３８个楼盘标注为大户型，占比３４％左右。而一直供应紧俏的罗湖、福田下半年也有１２个项目入市，新推项目大多位于成熟地段，小户型占据绝对优势，罗湖的佳兆业金翠园、文星阁、港澳八号、京基东方颐园，以及福田的深港一号等楼盘都提供小户型。而豪宅、别墅则是主要集中在盐田和南山。
  　　
  　　未来两年全市新房供应大大超过前三年
  　　
  　　对于未来深圳住房供应，记者也通过多种渠道调查了解到，根据深圳最新公布的住房建设规划，２００９年，深圳规划建设商品住房８．５５万套，建筑面积７５０万平方米，目前已经基本完成了这一目标，而２０１０全年将新建商品住房８．３万套，建筑面积７３０万平方米，２０１１年新建商品住房８．７万套，建筑面积７６０万平方米。
  　　
  　　另据市国土房产部门统计表明，深圳去年全年批准预售住宅６６０万平方米，实际推出市场仅为５５２万平方米。２００６年和２００７年，全市住宅批准预售面积分别为６９４万平方米、５８９万平方米。可见，未来两年全市新房供应大大超过前三年。
  　　
  　　人们对房源上的担忧，还来自于一个重要因素——土地供应。记者从官方渠道了解到，２００８年我市新批商品住房用地１３０万平方米；２００９年，新批商品住房用地８０万平方米；２０１０年，新批商品住房用地６０万平方米。尽管现在深圳每年的新增商品房用地供应量在减少，但是政府目前正积极主导的旧城区改造，将给商品房建设用地提供新的空间。
  　　
  　　地铁沿线将采取高密度开发模式
  　　
  　　新建住房的区域分布是广大市民在购房中最为关注的内容，而政府在制定住宅用地分布的决策中，也充分体现了各区域的不同特点。记者从市国土部门了解到，未来罗湖、福田和南山等中心城区将以存量改造更新为主、增量开发建设为辅，加快城中村和旧城改造力度，适度提高居住开发强度。在南山区的前海、后海和西丽等片区将适当增加新增居住用地供应，并优先保证保障性住房用地。
  　　
  　　而对于二线周边的宝安中心区、龙华和布吉地区，政府将优先安排该区域的居住用地供应，并同时着力改善居住配套环境和交通条件，不断强化该地区相对于特区的重要通勤目的地功能，使其成为服务特区的高水平综合居住区。
  　　
  　　为了更好地满足中低收入家庭对普通商品住房需求，深圳将在城市轨道沿线地区，加大站点和车辆段周边土地利用的引导和控制，鼓励轨道１号线延长线、２号线、３号线、４号线延长线和５号线沿线地区高密度的住房开发模式，并带动南山、新安、西乡、龙华、布吉、横岗、龙岗中心城等地区住房发展。
  　　
  　　而在旨在发展成为国际性著名滨海旅游度假区的东部滨海地区，市政府则明确提出，要结合环境承载力合理控制居住用地规模，严格限制高密度高容积率的居住开发，建设宜人的滨海生态社区。