- "城市更新"引地产界集体躁动 深圳楼价或遭抑制
- 2009年11月27日
- 一纸即将从12月1日起实施的《深圳市城市更新办法》，让深圳地产界集体躁动。
该办法的实施，将把土地资源十分有限的深圳，对于城市空间的利用发挥到极致，一批地产公司将从中受益。专家认为，此举或对深圳的高房价有一定抑制作用。但对于那些只能以“招拍挂”模式拿地的房产公司，该办法的实施，带来的或许更多是冲击。
【新规解读】
开发商拿地模式有重大突破
12月1日，《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）将正式实施。专家分析，它意味着深圳的城市发展，正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主的转变迈出了重要一步。国家住房与城乡建设部也刚刚确定了以“部市共建”的方式，将深圳市确定为城市更新的试点城市，寄望深圳先行试点，为全国提供经验。
“新政”两大突破
在过去相当长的时间内，由于深圳的城市发展迅猛，现代化的城市建筑群中，遗留下来大量的城中村和旧工业厂房。这些旧建筑的改造，成为困扰深圳市政府多年的“顽疾”；另一方面，深圳市中心区目前土地开发趋于饱和，关内土地稀缺，房价飞涨，如何更好地将寸土寸金的土地加以合理利用，也是政府考虑的问题之一。
《更新办法》由此应运而生。“为规范城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展”成为其主要目的。
据专家解读，《更新办法》有如下重大突破：一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；二是突破更新改造土地必须“招、拍、挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。此外，《更新办法》还明确了更新改造的地价收取标准。
据悉，《更新办法》出台之后，规划已获批准的25个更新改造项目，将在近期办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。这25个更新改造项目，涉及总用地面积109.7万平方米；总建筑面积397万平方米。其中，住宅面积202万平方米左右。
此外，《更新办法》突破了原有的框架范围，将更新改造范围扩大到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等所有城市更新活动。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《更新办法》的实施给予肯定。他在接受《每日经济新闻》采访时认为：“这是从深圳的市情出发而采取的一项新政策。深圳土地十分有限，现在必须通过自身挤压的办法来腾出空间。而《更新办法》将最大限度、最高效地利用城市空间。”
实施仍存难度
“毕竟这是一个全新的模式，可能会制造新的不公平、不合理。”对于在《更新办法》执行过程中应该注意的问题，宋丁指出，“在这个过程中，加强监管最为重要。一方面要让每一寸土地都得到有效利用，减少在过去发展中所犯的错误。另一方面，在实施的过程中肯定会有一些新的问题出现，也应该有明确认识，及早补救，有效减弱有可能带来的震荡。”
中金公司的观点认为，《更新办法》执行尚有难度，该办法规定拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施，因此开发的节奏和进度依然在政府掌控之中。同时该办法依然面临拆迁难的问题，背后的核心在于拆迁成本过高，所以要协调各方利益，即使通过协议的方式仍很困难，仍需要政府的支持。而且项目再开发建设最重要的是土地性质的改变和容积率的提高，该办法并未规定具体的操作程序细节，能否突破还需要看执行情况。
《更新办法》也引起了不少人的担忧。其中针对“城市更新可以不用招拍挂，变相式协议用地又被允许”这一点，便有声音质疑道：“一方面将快速推进存量土地的盘活，另一方面也可能会产生权力寻租、暗箱操作等问题”。在新浪网针对该办法所进行的在线调查中，54.3%的网友表示，不应该允许协议出让。
对此，宋丁称：“这是不得已而为之，可能也确实能解决深圳面临的问题。”他进一步解释，因为旧房拆迁、城市更新的成本很高，如果一直按“招拍挂”方式进行的话，将会创造出更高的土地价格。最终可能没有开发商愿意去做这么高成本的生意。而如果把开发出来的产品定位在很高的价格上，又不一定能得到市场消化。这些现象说明，传统的“招拍挂”模式可能会引起一系列不良反应，因此需要尝试一些新的模式去解决问题。
“有力的执行，才能够保证政策的最终效果。”宋丁最后强调指出。
【市场影响】
地产商或现“冰火两重天”
《更新办法》尚未正式实施，但其“威力”已经在证券市场上先行体现。从近期股价表现来看，深天健、深长城、深华发等众多深圳本地房地产企业均被市场
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