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  • 房地产税深入分析之一:房地产税能代替土地财政吗?
  • 2021年11月01日

  • 房地产税能代替土地财政吗?


    土地财政在中国30年的发展中,城市化的过程中发挥了重要作用,有一种预期,希望房地产税能逐步替代土地财政,本文分析一下土地财政及房地产税。阅后对您有帮助请点赞,欢迎留言讨论。


    一、土地财政的作用


    现在网上很多人不喜欢土地财政,说就是因为政府搞土地财政,房价才这么高,所以希望房地产税快点出来,终结土地财政。


    但是截至目前为止,土地财政绝对是中国最成功的政策,它推动了中国城镇化的速度,现在我国的城镇化已经达到63%,距离发达国家的70%已经不远。


    土地财政的实施过程,政府为了卖地,先出规划,规划这片土地有道路、商业中心、学校、写字楼、产业政策等,在这里买房有工作机会,出行、购物、读书都会很便利,于是开发商就买下这块地,盖房子卖给普通人。


    买房之后,政府拿着卖地收入兑现规划,让城市更加繁华、更漂亮,吸引更多的企业和人才,然后再卖更多的地。这是一个健康的正循环,城市就在这样高速的循环中发展越来越快。而且各地政府还互相竞争,比谁的城市更漂亮、更宜居,对企业更有吸引力,这就让所有的地方政府都发自内心的向建设好自己的城市。


    2020年全国卖地收入8.4万亿元。


    虽然土地财政取得了这么大的成就,但它还是有走到尽头的时候。当城市化完成以后,就没有那么多的新房需求,地产大发展的时代就要结束了,土地财政也没有办法继续健康的循环了,从而会进入第二个阶段,存量房运营阶段。


    二、房地产税替代土地财政


    土地财政即将结束之后,地方政府为了维护城市的基础设施,支持学校、医院、公共安全等运营发展需要大量的经费,这就需要新的收入来源,也就是存量房运营的房地产税。这也是西方发达国家在实施的方案。


    以美国为例,首先说一下很多的网上的数据并不准确,从来源自美国统计局数据(美国城市研究所:https://www.urban.org/policy-centers/cross-center-initiatives/state-and-local-finance-initiative/projects/state-and-local-backgrounders/property-taxes),2018 年,州和地方政府共征收了 5470 亿美元的财产税收入,占一般收入的 17%,2018 年,地方政府(不含州)征收的房产税为 5300 亿美元,占地方政府一般收入的 30%。



    美国的房地产税总收入折合成人民币3.5万亿,我们2020年地方的卖地收入是8.4万亿。如果全部转换成房地产税呢?


    中国的房产市值据评估是400-500万亿,按照房价的7折征收,税率1%收取可以收取3万亿,这是没有考虑免征情况的,如果考虑免征情况房地产税不会超过1.5万亿,与8.4万亿的卖地收入相差7万亿,但是考虑到城市建设完成,不在需要投资建设新的基础设施,只要维护运营所需费用将大幅下降,但1.5万亿能够吗?中国的房地产税要替代土地财政还有漫长的路要走,可能需要20年、30年,最终会达到这一目标。


    无论怎样,房地产税试点要来了,下篇文章分析一下房地产税试点的影响,敬请可关注!




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