• 深圳市规划国土委断言 深圳房价今年肯定下跌
• 2010年02月08日
• 昨日，市规划和国土资源委发布《2009年深圳房地产市场年终分析报告》披露，受益于宽松的信贷环境推动，去年全年，深圳新房和二手房成交量合计接近2000万平方米，达到建市30年来的最高记录。其中二手房成交量接近1300万平方米，同比大升近250%。而全年新房均价也以14858元/平方米全面超越2007年高点，并且增幅超过一成。但自8月份起，成交量大跌，在政策调控之后，市场步入深度观望。报告撰写人、深圳市房地产研究中心副主任王锋维持此前的判断，认为2010年房价将在政策调控和市场规律双重作用下，出现下降。
  　　
  　　全年商品房成交同比大增2.5倍
  　　
  　　报告披露，去年全市新建商品房销售面积712.56万平方米，同比增加70.6%；其中商品住宅销售面积为660.25万平方米，同比增加69.62%，套数为7.07万套。按时间看，由于房价过分上涨，从8月份开始，新房成交开始暴挫。8-12月的5个月间，新房月均成交量滑落到40.5万平方米，和前7月月均65.25万平方米相比，下滑高达近四成。其中，8-9两月成交更是跌破了40万平方米，在第四季度，由于市民赶搭购房优惠“末班车”，销售量反弹到40万-50万平方米，但仍低于全年平均水平，市场呈调整迹象。
  　　
  　　同新房相比，09年风头最劲的为二手房，全年二手房成交套数达到13.87万套，成交面积为1226.58万平方米，同比增加了大约250%，接近2008年全年成交总量的3.5倍。二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例在2008年跌落为0.9：1之后，迅速又升至了和2007年市场疯狂时期的相等水平———1.86：1，显示出二手房已然成为深圳楼市的成交主体。
  　　
  　　两相累计，09年全年，深圳商品房成交量高达近2000万平方米，这一成交量虽然比中原、美联等民间中介机构计算的略低，但依然是深圳建市30年来的最高记录，与08年相比，更是大增约2.5倍。
  　　
  　　房价一年翻一倍，全面赶超07年
  　　
  　　在经历了2008年深圳房价10余年来的首次下降后，2009年，市场以更为疯狂的上涨完成了对2007年“泡沫时代”的全面回归。
  　　
  　　报告披露，2009年深圳新建商品住房平均价格高达14858元/平方米，比2008年同期上涨16.1%，比2007年市场高峰期也上涨了11.1%。从各月房价来看，在一季度新建住房价格较为稳定，保持在1.1万元/平方米左右，这是深圳上一轮市场大跌的低谷。但从二季度开始，房价开始明显上涨，在6月份超过了1.4万元/平方米。而从三季度开始，虽然成交量下滑，但是多数人士认为是供应不足所导致，而这恰恰刺激了房价加速上涨，平均价格较年初上涨了57%，8月份价格达到19368元/平方米，正式宣告深圳房价超越了2007年10月份的房价高点———17350元/平方米。也恰是在这时，官方在发布的《1-8月份市场报告》中首次预测，未来深圳房价将下跌。但随后一个季度的房价并未下跌，四季度，深圳楼市出现了明显的“有价无市”局面，在成交低迷之下，月平均住房价格突破了2万元/平方米———10-12月的房价分别为21660元/平方米、19413元/平方米和21317元/平方米，10月份房价如同07年一样又成了09年的最高点。与年初最低的10770元/平方米相比，深圳房价最高升幅超过了1倍。
  　　
  　　房价高涨更大程度上为资金推动在这份报告中得到了印证，09年全年，本市房地产贷款余额达到4625.71亿元，占全部贷款的比重为31.3%，比去年同期增长27.04%。其中，个人住房贷款余额为3394.60亿元，同比增长率为44.1%，比年初增长984.47亿元，增长额度创近年来年度新高。
  　　
  　　房价收入比20倍，超国际警戒线一倍多
  　　
  　　王锋在评价去年楼市时，延续了《1-11月份市场报告》的语调，他用“年初逐步回暖、年中快速发展、年末趋于过热”来形容09年的房地产市场。类似表述在《1-11月份市场报告中》更加尖锐，当时他用“过快”、“过热”、“透支”等词汇来形容当时楼市。
  　　
  　　他指出，深圳房地产在2009年为全市保增长做出了较大贡献，其援引数据显示，2009年前3季度，在全市9.6%的GDP增长中，房地产业贡献了1.93个百分点，贡献率达20%。以新房为例，按照报告披露的数字，2009年深圳仅是新建商品住房的成交金额便接近1000亿元。
  　　
  　　但房价的高涨也不断加剧深圳市居民的住房困难，以年底房价超过2万元/平方米来计算，深圳房价收入比已经达到了20倍———超过国际警戒线一倍还多，而这一比值在《1-11月市场报告》中，还只是15倍，短短1个月，深圳市民的买房难程度又被加重。同时，房屋的租售价格比也达到了1：450，也大大超过了国际警戒线(1：300)。此前，中原地产等多家中介曾披露数据称，由于房价过分上涨而租金滞后，致使本市房屋的租金回报率比年初下滑了50%，很多房屋的租金回报甚至跌落在3%以下“现时买房已不如租房”。
  　　
  　　王锋指出，房价与居民住房可支付能力之间的鸿沟越来越大，全市出现了比例较大的夹心层住房困难群体，这对改善民生、促进社