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三问楼市调控深圳房价到底降没降?
2010年07月28日
　今年４月１７日，“新国十条”出台，以此为标志，号称“史上最严”的楼市调控拉开序幕。截至昨日，楼市新政整整１００天。
　　
　　在这一轮调控之下，深圳房价到底降没降？未来还会跌多少？楼市调控是否还有新政策？今日，深圳商报对此进行盘点，以期对读者的买房置业提供参考。
　　
　　1问深圳房价到底降没降？
　　
　　记者选取了两个有代表性的日子，即４月１６日和７月２６日来看一看深圳新房成交均价。
　　
　　４月１６日，全市新房成交３０８套，成交面积２９９８９平方米，均价每平方米１９７０１元。
　　
　　１００天之后，７月２６日，全市新房成交５６套，成交面积４５７２平方米，均价每平方米１７２８３元。
　　
　　看起来，在这１００天之内，深圳房价下跌幅度为１３．９９％，成交套数下跌幅度高达８１．８１％。
　　
　　不过，从价格上讲，这一组数据并不能完全真实地反映这一段时间深圳房价的真实跌幅，其主要原因在于成交结构的差异。楼市新政之前，深圳楼市投资比例较高，豪宅成交比例大，新房成交均价由此拉高。而楼市新政之后，中小户型住宅成为成交中的绝对主力，从而拉低了成交均价。
　　
　　昨日，记者请几大地产监测研究机构，对深圳４月１７日以来这１００天内的房价涨跌情况进行统计分析。
　　
　　从中联地产成交数据库的统计结果来看，呈现以下两个特点：一是新政前房价处于最高点，二是新政后房价走势呈现冲高回落的态势。新政前，深圳二手房价出现了一波跳跃式的上涨，从每平方米１２６９２元涨到了每平方米１３６９２元，每平方米平均上涨了１０００元，涨幅高达１０．８％。接下来，受政策影响，新政满月后房价出现了一定幅度的下调，尽管下跌幅度达４．６％，但全市二手房成交均价仍维持在每平方米１３０９４元的高位。进入６月以后，从统计数据看，房价下跌幅度相当缓慢。到７月下旬时，全市成交均价为每平方米１２９８６元，环比上阶段下跌幅度仅０．７％，但相比最高峰，下降幅度为５．２％。也就是说，新政百日，深圳房价跌幅为５．２％。
　　
　　世华地产市场研究中心向记者介绍，新政出台百日后，二手住宅的价格与新政前相比，已经下降了约１０％。该中心总监肖小平说，“当然这是均价的降幅，如果具体到楼盘，则有较大不同，有些物业降的幅度较大，达到２０％；有些则非常坚挺，基本没降。据调查，降幅较大的一般是投资成份大、居住氛围尚未形成的楼盘；而价格坚挺的，则是配套成熟、居住氛围浓厚，或者有地铁或名校学位等附加值的楼盘。”
　　
　　中原地产市场部总监王世界向记者表示，新政之后的１００天内，与４月份房价的高点相比，目前房价总体降幅在６％左右。不过，房价的跌幅不同地区并不一样，局部地区可能多一些，有些少一些，而有一些片区甚至没有降。
　　
　　可以看出，地产研究机构的数据显示，新政后１００天内，深圳房价跌幅在５％～１０％之间。
　　
　　从成交量上看，在国家出台系列房地产调控政策的背景下，深圳楼市观望气氛浓厚，成交量下降明显。根据市房地产信息系统的数据，３月份全市成交新房２６．１３万平方米，成交新房３００２套。６月份全市成交住宅１８８７套、１５．２４万平方米，成交套数下跌３７％。
　　
　　３月份，深圳二手房成交套数过万，达到１０４０４套。而６月份，全市二手房成交为７６０６套，降幅为２６％。
　　
　　2问未来房价呈什么走势？
　　
　　楼市新政经历了１００天，收到了一定的成效，那么，未来一段时间，深圳房价还会下跌吗？
　　
　　记者昨日在益田村一带采访了部分地产中介人士。益田村属于住家型小区物业，这一片区的房价基本上没有受到政策影响，４月楼市新政出台以来，各类物业下跌幅度普遍在５％左右，并无深幅下跌，价格维持在每平方米１６０００元～２００００元不等。而益田村周边的一手房均价下跌幅度一般在１０％左右，成交量较５～６月份有所增加，上涨１０％～１５％。
　　
　　中联地产益田村分行置业顾问王杰伦介绍，房地产调控新政策出台后市场上已产生较强的观望气氛，买房的客户比较少。“调控政策公布后，数据的滞后性并未显示政策对益田村二手房成交的影响，预计房价短期内变化不大。”
　　
　　市房地产信息系统数据显示，受调控政策和市场观望情绪的影响，６月份我市新房推盘量大幅减少。福田区６月份的新房成交量继续萎缩，成交面积２３８２平方米，比５月份减少近１７％，成交套数３７套，环比减少７．５％，整体成交量同比减少约９４％。而二手房方面，６月份的二手房挂牌均价比５月份小幅下跌１％，但仍在每平方米２００００元之上，全区１４个片区中有１０个的挂牌均价出现不同幅度的下跌，新洲片区和福田保税区环比都上涨１．７％，其中，新洲片区突破每平方米１８０００元