• 限个人房贷总额 可控优惠贷款炒楼?
• 2010年08月05日
• “下半年严格执行差别房贷政策”这是央行近日的重申和强调，目前记者多渠道了解到的情况也显示银行房贷没有放松迹象，但基于难查异地房产、以家庭为单位界定难、做高评估价等“空子”依然存在，日前有业内人士撰文建议制定个人住房贷款总额。
  　　
  　　房贷依然“口子紧、空子多”
  　　
  　　“现在银行的贷款政策还是很紧，尤其7月中旬深圳银监局紧急召集各家银行开会重申房贷新政之后，个别曾以‘首付5.5成、利率1.2倍’发放第三套及以上住房贷款的银行也已暂停。”美联物业按揭部总监王青说。
  　　
  　　据悉，目前深圳各银行统一严格口径：以家庭为单位、“认贷又认房”计算，第二套最低首付5成、利率1.1倍，第三套及以上住房贷款暂停，未提供一年以上本市完税证明或社保记录的不能申请贷款。
  　　
  　　“政策口子是很紧，但实际执行中有关贷款人的一些信息根本查不了，银行也没办法，基本上只能按照征信系统中的贷款记录判断，所谓‘认贷又认房’实际上还是只‘认贷’。”某国有银行个贷经理说。他总结目前房贷政策的几大空子，一是因为目前没有全国联网的个人住房系统，难查贷款人在异地是否有住房；二是因为人行征信系统中关于贷款人的婚姻、家庭记录和民政系统不同步，造成家庭名下房产数量难认定。
  　　
  　　此外，通过做高评估价获取高额贷款的现象仍存在，比如一套实际成交价90万元的房子，若评估价做到100万，按二套房最低首付5成就可多贷5万元。虽然目前银行大多以评估价和成交价相比的较低值为标准放贷，但贷款人可能已通过阴阳合同将成交价做得更高，那么银行的最终放贷额还是会高于此套房按政策规定所能获得的最大贷款额。
  　　
  　　限定个人房贷总额操作更简单
  　　
  　　“所以，现行的楼市调控政策，通过限制家庭贷款套数和提高最低首付标准，不仅执行起来不容易，而且仍然无法制止某些人套取高额贷款来投机房产。”中原地产市场部总监王世界说。他日前专门发表博文称“制定个人房贷总限额是更简单易行的办法”。
  　　
  　　王世界介绍此方法为：符合基本条件的居民，在一个城市里有一定时间的纳税或者社保记录，即可享受住房优惠贷款，城市根据其房价情况制定一个允许银行发放给个人的住房贷款的最高限额即可，其它的事情则交给银行、市场及购房个人去考虑。以深圳为例，假定城市制定的个人贷款总额为50万，那么一个家庭两个符合资格的人可以共取得100万的贷款，不够的部分需要自己付款，不管你是买多大的房，也不管是第几套，总之超过总限额的部分就不能再享受到优惠利率的贷款。这样就不能因为你要买更大的房子而取得更多的优惠贷款，防止像现在这样，如按第二套房最低首付5成，评估价100万的房子可最多贷款50万，评估价300万的房子就可贷150万，银行优惠贷款被更多地用来买豪宅、别墅等。
  　　
  　　“目前许多国家和地区就是通过制定个人住房贷款总额的方式，来控制优惠房贷流入少数人手中，这个方法简单易行，也更有效，不知道为什么政策制定者一直没有采取这个方法。”王世界说。对此，有不愿具名的银行内部人士向记者坦言，此法对银行业务量的打击更大。