• 沉寂4个月 深圳刚性需求在释放?
• 2010年08月11日
• 近大半年来，章女士都十分烦恼：由于家中老父离世，年迈的母亲需要子女照顾，把母亲接来同住便成了当务之急。但问题是，自己原本一家三口住的１０９平方米三房单位也仅仅够用，母亲来住势必只能“侵占”仅有６平方米的书房。而且尽管这样，对于住惯了８０多平方米两房单位的母亲而言，这样的“蜗居”显然是很“委屈”。
  　　
  　　趁着连串楼市新政的出台，楼价似乎有回落的迹象，章女士以一个比较合适的价位买了一套１３６平方米的四房单位，增加了一个卧室，解决了章女士的烦恼。
  　　
  　　像章女士这种改善型置业并非个案，世华地产研究数据表明，７月份的改善型需求积极入市，１２０平方米以上的大户型成交比例上升至９．０５％，环比６月的７．５３％上升了约１．５％，而该比例甚至比３月份的８．７７％还要高。
  　　
  　　沉寂４个月的需求释放
  　　
  　　被压抑的需求总有一天会释放。
  　　
  　　近两周，市场成交量持续放大，改善型买家的入市被看作是拉升行情的关键原因。
  　　
  　　“改善型买家的资金实力和购买欲望都比较强，新政出台三个多月以来，楼市并没有出现大幅度降价，暑期又有一些新盘上市，这些市场信号都让购房者对后市重新判断，降价预期不再那么强烈，一些需求较急切的改善型买家近期重新开始入市。”市场分析人士认为，改善型购房者需求焦点都会在１２０平方米以上，且社区环境、交通环境都相对较好的优质楼盘，因此一些性价比较高的商品房和社区口碑较好的次新房都是近期改善型购房者关注的热点。
  　　
  　　与章女士不同，家住景田的张小姐自称，自己的换房计划因为新政滞后了４个月，已经把自己原来居住的９６平方米的房子卖了，觉得最合适的单位是面积在１２０～１３０平方米的带双套房的四房单位，总价控制在２５０万元左右。
  　　
  　　世华地产成交系统的数据也显示，户型面积１２０平方米以上的物业，近期的成交比例有较明显的上升。据调查，购买这些中大户型物业的置业者，绝大部分为再次置业，属于改善型需求。
  　　
  　　世华地产市场研究中心总监肖小平认为，房贷新政出台初期，改善型职业者尚不能适应首付与利率的提高，因此纷纷选择了持币观望。经过三个月的消化，他们逐渐接受了房贷新政，并准备更多的首期款准备入市。７月份以来，他们开始积极看房，碰上性价比较高的物业，往往就果断作出购买决策。
  　　
  　　中原地产市场研究总监王世界表示，７月份深圳二手房成交氛围持续回升，成交量达到７０００多套，环比增长２０％，“入市的绝大部分都是刚性需求者，包括首次置业者、迫切型置业者和改善型置业者。”
  　　
  　　合理户型是“改善”首选
  　　
  　　“雨后秋蝉”结婚已经两年，现在有一套６０多平方米的房子。目前，她正准备怀孕，考虑到要请父母亲来照顾小孩以及以后小孩要有独立的空间，所以她希望能够购买一套１３０平米左右的房子。“现在的楼市新政，让我们只能选择蜗居了。”“雨后秋蝉”无奈地说。事实上，像“雨后秋蝉”这类改善型需求的购房者，也同样具有很强的刚性。
  　　
  　　于是，也有业内人士指出，改善型“刚需”，应该是以自住为目的的购房需求，它不只是包括首套房，同样也包括改善型需求以及其他一些自住需求。“以前一提刚需，大家首先就想到９０平方米，其实这是不对的，很大一部分刚需其实更需要的是１２０～１６０平方米的房子。”该业内人士指出。
  　　
  　　一券商房地产分析师表示，年龄在４５岁左右的购房者，他们中大部分人的第一套房都可能是单位分房，而房子面积较小，房子的年代也比较久远。“这部分购房者在选择二套房时，面积可以偏大一些，选择在１２０～１４０平方米左右比较合适。可以选择品牌开发商的项目为主，因为这样的住宅不但质量和设计都有保障，并且有较好的升值保值空间。”该分析师认为这部分购房者没有第一套房贷的压力，所以在买第二套房时可以挑选品质和升值潜力都较好的住宅。
  　　
  　　“刚需”压力线：２５０万元
  　　
  　　深圳商报记者调查发现，目前有强烈换房需求的主要有３个类型买家：一种是刚生了小孩，需要老人家住过来帮忙照顾的年轻夫妻，原先的二人世界急需换套三房以上的单位；第二种是小朋友已经上了幼儿园或者小学，为了方便照顾老人，也为了老人可以帮忙接送小朋友，想在同一小区内为老人买套小两房；第三种则是人到中年，父母年纪渐大需要照顾的家庭，他们更希望换套带双套间的大四房单位，三代同堂方便照应，同时也有相对独立的空间。在价格上，这部分买家大多只能承受２５０万元左右的房子，即便将原先的房子卖掉，剩下１００多万元房贷也够他们扛的。
  　　
  　　近日有报道称，银监会对第三套房的贷款标准大幅提高，并口头要求北京、上海、深圳、杭州四个城市停止发放第三套房贷款。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提