- 个人房贷骤减开发商压力骤增 下半年房价大降?
- 2010年08月19日
- 房地产调控新政出台4个月以来，一线城市例如北京、上海的个人住房贷款涨幅都出现了明显的下降，8月北京的土地市场流标频现，入市新盘成交量骤减，购房者观望情绪浓厚，上海多家开发商“大手笔”降价，不断有媒体曝出超四成上市房企资金面临紧缺，三季度楼市表现出的一系列现象，是否表明购房者的“春天”即将来临房价将会进入大降通道？
北京7月个人房贷环比降93% 8月入市新盘只卖了三套
房地产调控新政出台3个月后，北京市的个人住房贷款也连续3个月环比降幅超过40%。根据央行营管部公布的7月份北京市金融运行数据显示，当月个人住房贷款环比大降93%。
北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，住房个贷全面回落主要原因就是，成交量下滑、贷款难度加大、房价下调。张大伟认为，随着新政逐步深化，在三、四季度，二手房市场将依然处于低迷态势，交易量仍将在下行通道上徘徊，交易价格仍有一定的下调空间。
去年“地王”频现的京城土地市场，在今年新政之后，热度急转直下，“流标”成为了关键词。8月17日，房山长沟的两个地块再次“流标”，这是本月以来，北京土地市场的第三次流标。据不完全统计显示，楼市新政后京城土地市场流标地块达9块。
与“流标”并存的还有地块价格的下跌。北京中原根据北京土地整理储备中心数据统计显示，截至8月16日，北京共出让土地为136块，其中新政以后出让69块，超过新政前平均水平。然而楼面价则出现明显下调，其中总楼面价从6654元/平方米下调了58.4%，到新政以后的2769元/平方米，后者甚至低于2009年同期的2970元/平方米。
业内人士表示，出让地块的溢价率更是从新政之前的110.6%下调了大半，目前的溢价率仅为23.3%，达到2009年来的最低点。荧灿地产总经理顾辰天认为目前无论是土地交易市场还是新盘二手房交易市场，都渐渐趋冷，而年初房地产宏观调控政策的初衷也就是遏制过快上涨的房价，现在看来，市场已经达到了政策的预期。
北京房地产交易管理网数据统计显示，北京8月份预售项目为7个，合计供应住宅1554套，而签约量仅为3套，签约比例不足0.2%，与7月相比，8月出现了明显的销售停滞现象。在连续两周日均成交过百套后，上周北京楼市又现颓势，周成交仅590套，环比下降55.24%；日均成交84套，再次跌破百套大关。8月9日为上周成交量最低点，当日商品住宅期房成交仅48套，为6月2日以来的最低成交值。北京中原统计数据显示，截至8月17日，新政以后供应项目为74个，签约率超过80%的仅为13个，无一项目100%签约，而签约不足20%的则达到了32个，占比高达43.2%。23个项目签约率不足5%，更是创造了2009年以来的低迷纪录。
上海房贷创17个月新低 多家开发商“大手笔”降价
8月12日，人民银行上海总部发布7月份上海市货币信贷运行数据显示，当月，上海市新增人民币贷款161.7亿元，为今年以来月度贷款增量新低，同比和环比分别少增9.4亿元和74.3亿元。曾在2009年突飞猛进的个人住房贷款在“新国十条”政策发布后持续萎缩。7月个人住房贷款创下了近17个月来的新低。
对此业内人士表示，虽然近期房贷政策没有再度收紧，但严格落实“新国十条”以及三套房贷暂停即相当于将房贷打入冷宫。在房地产市场成交量没有明显回升的状况下，预计整个三季度个贷市场都将表现低迷。
7月底开始“收阳”的上海楼市，出现了新一波的降价促销，其中一些开发商还施展了“大手笔”，多个项目直降4000元/平方米～7000元/平方米。据中房信集团最新的统计数据显示，成交面积排名前5的楼盘都出现了价格“大跳水”。排名第一的中环1号以17645元/平方米的价格成交了236套房源，而该楼盘在7月成交的39套房源均价为19835元/平方米，6月成交的34套房源均价高达23160元/平方米。两个月之内高达23.8%的跌幅或是该楼盘热销的主要原因。
超四成上市房企资金面临缺口 降价或是开发商的生存选择
根据万德数据统计显示，截止到2010年上半年报告期末，40家房地产上市公司的平均资产负债率为61.13%，其中资产负债率接近或达到70%的有22家，占比高达55%。四大地产龙头中，保利地产资产负债率高达76.77%，而万科A、金地集团和招商地产的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。
上述数据表明，超四成上市房企具有较大的债务风险，甚至面临资不抵债的危险局面。而-600.95亿的现金净流量味着房企“失血”严重，资金链断裂的隐患可能随时大规模爆发。
某业内人士表示：“到2009年底，在经历了1年的去库存化之后，大多数开发商均面临新增供应不足的问题，后面加紧开发是必然的选择。但是，随着监管部门对开发商囤地打击力度的加大及银行对开发贷规模的紧缩，开发商不得不面临融资渠道干涸的窘境。”
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