- 政策多变购房纠纷多 目前卖方违约占多数
- 2011年05月13日
- 现在中介法务部的人都很忙，因为频频出台的房地产新政引发不少新问题，购房流程变得更长更复杂，很多年初成交的单到现在还卡着壳；主要接房地产类官司的律师们更忙，除了自去年限贷令、限购令等引发的诸多购房纠纷案开庭审理之外，新的电话咨询也接个不停。记者采访了4位这样的大忙人，反映目前由哪些原因造成哪些购房纠纷，提醒购房者和普通小业主卖方该如何防范和规避这些风险。
政策多变，有些误导信息造成后期纠纷
记者：目前的购房咨询或纠纷，主要来自哪方面的问题？
黄纲：最主要的问题在于贷款方面：一是购房者本身对于个人信息没有很在意，对自己是否有不良记录并不清楚；二是因为现在整个政策的限制条件已经从个人延伸到家属，延展到相关密切关系人方面，也有些人因此而做不了贷款或者做不到预想的成数、利率；三是银行房贷政策多变，尤其利率几天一变，很多人做不到预期的贷款。
王勇：主要来自两方面：一是贷款成数问题；二是贷款资格的问题。虽然限贷令已经出台一年多了，但有些中介人员会做一些变相处理，可能购房者就过于轻信这些承诺或说法，结果由此引发违约、纠纷。
记者：开发商卖房是否也存在这类情况？
黄纲：开发商并不愿意误导或者“睁一只眼闭一只眼”，因为如果是不具备购房条件的客户买了，已经上传国土系统备案，再出现卡壳要回头解决非常麻烦———因为国土局有管控，一旦备案就不能再随便修改成交信息，超过一定数额就涉及虚假交易或者其他层面的问题了。
所以，品牌开发商或者是风险管控严格的地产公司都会前期筛选购房者信息。
张茂荣：开发商的这些做法是在规避自身的风险，购房者要买房就必须这么做，没得商量。
记者：近期接到违约案例以哪一种类型为主？
刘子孺：现在是业主违约的比较多，因为限贷令和限购令造成买房成本大增，有些人卖到一半根本就不想再继续成交了。去年“国十条”到现在，房价一直还在涨，有些交易受各项政策影响不断要补资料、补手续的，至今没过户，造成业主也不积极了。
当然，买方违约的也有，主要是因为银行贷款利率不断在变。我接了个案子，近600万的房子贷款400万，最开始签合同时多数银行还可以八五折，后来一路上调，要多交100万的利息，他就跟卖方协商，愿意直接给20-30万，不要继续成交了。
贷款环节最易引发纠纷，建议银行统一“预核准”
记者：政策变动以及市场变化，使整个购房流程拉长了，现在从交定金到过户一般需要多久？
王勇：就二手房交易，目前至少要两个月以上。
记者：这个过程当中哪些环节比较容易出现问题？
王勇：银行。一方面，卖方赎楼需要提前还款的，现在银行普遍要求提前一个月预约；另一方面，买方贷款审批抓得严，批多少额度、多少利率，需要15-20天。
张茂荣：二手房交易之所以产生纠纷多，就是流程太长太复杂，涉及关系的机构和公司多。我建议银监会学习工商局对公司注册的做法，统一要求银行就贷款申请人做“预核准”，能否放贷、多少额度、多少利率等，在征询阶段就有个书面记录。
记者：不是有贷款承诺函吗？
王勇：贷款承诺函不保险，签了按揭贷款合同才算数。而且也没约定———如果贷不了这么多，银行该承担怎样的责任？
张茂荣：更基本的问题是连承诺函都不统一。比如某国有银行的贷款承诺函，像开户协议书一样，有的银行甚至不出(贷款承诺函)。
记者：一手房交易流程在什么环节容易产生纠纷？
黄纲：也是贷款环节容易出问题。如果是有过离婚、财产分割等情况，或者是户口迁来迁去、社保情况不清晰等信息比较复杂的购房者，肯定要花时间多一点。对于购房者来说，跟开发商打交道完成签约的环节并不长，而后的交房、出证等环节，购房者都只能被动地等，而其间，如果是交税不及时或者更换过建筑商、规划图等的楼盘，都可能造成延期交楼或迟迟出不了房产证。
记者：这种问题在签约环节可以规避吗？
黄纲：购房合同中对于交楼和出证有明确的时间约定，超过的话开发商要负违约责任，超过一定时间，购房者有权选择解除合同。但这个违约赔付的比例，跟房价涨幅比起来是很低的。
法院“同案不同判”，助长了购房违约行为？
记者：现在二手房交易，不是在合同中增加了20%的违约金条款吗，应该有利于减少违约、纠纷呀？
黄纲：为保证交易进行和保护守约方权益，现在绝大部分中介都在合同中增加了按总房价20%的违约金条款，但问题是，现在法院的判决很混乱，“同案不同判”的现象严重，深圳不同区的法院、同一个法院不
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