- 深21个限价盘仅6个真降 开发商倾向快速出货?
- 2011年08月05日
- 房价迷局综述
自4月底深圳版“限价令”正式落地实施，至今已百日。其间，形形色色的楼盘打着“限价”旗号入市，微博上开发商和剑客们的“限价营销”更是如火如荼。而每次楼盘入市后的“限价营销”大战中，总会伴随质疑声：房价，真的降了吗？
此次封面报道，即是要在营销与质疑同时存在且愈演愈烈之时，给出我们自己的答案。报道将以限价令之后入市的一系列楼盘为标本，通过与周边楼盘、同一楼盘的前期单位及周边同质素二手房小区价格比对，窥探各片区入市新盘的真实价格水平，并通过专家给出营销及买楼建议。
“XX楼盘限价1万元/平方米发售”、“XX盘直降8000元/平方米开卖”、“限价1.3万元/平方米，售价1.1万元/平方米”……自限价令正式落地实施以来，以上疑似营销预言在房产网站及论坛上大行其道。
但记者综合多项指标进行的调查采访结果显示，限价令后入市的21个主力在售楼盘，仅6个楼盘有明显降价，10个楼盘相比周边新盘及二手房仅被认为小降，还有6个楼盘则根本没有降价动作。业内认为，当下楼价的确未现明显降价趋势，但预计“大运”之后的9、10月份，深圳将出现整年度的促销潮。
一个普通购房者的限价疑惑
打算在宝安西乡换房居住的余波（化名），说他看不清现在的局势。不久以前，他重点关注了宝安中心区、西乡的新房及二手房，但没有看到“限价”带来多大的价格降幅。“之前看到有媒体报道，大概意思是说西乡的中粮鸿云‘挥泪’开卖，开盘价直降8000元/平方米等等。而直降8000元/平方米的依据是之前开发商预期卖2 .8万元/平方米，现在卖2万元/平方米，起价1 .6万元/平方米。”余波说。他告诉南都记者，在开盘之前，他算了一套155平方米单位，首付3成需92万元，按揭7成212万元，这已经是限价后的价格。
“其实地段更好、大社区的合正汇一城也有2.1-2.2万元/平方米的单位，泰华阳光海赠送率超大的洋房现在也有2.2-2.3万元/平方米的单位。如果说楼盘价格有下降，我觉得也只是小降而已，谈不上惊喜价。坦白说，作为购房者，限价期间我看到价格下降的楼盘真不多，打着限价牌炒作的倒是不少。”余波说。
本报就此话题展开的网络调查，在这个由近7000人参与的调查中，超过7成网友认为限价后入市楼盘价格未明显下调，是“假摔”。接受南都记者采访的业内人士也表示，限价后入市的20多个楼盘，真正降价的其实有限。“我的直观感觉是，有的降了，有的没降，有的还在涨。部分开发商大打限价牌，开发商所言的因限价而出现的大幅降价，参照物是开发商自己的心理预期，并没有市场基础，明显低于市场预期的还没有出现。”世华地产市场研究部总监肖小平说。
打着限价旗号的并非真在降价
事实上，购房者及业内人士对限价盘的直观感觉是正确的。南都记者以限价令后开盘或加推新货的21个热点楼盘为样本展开的调查显示，打着限价旗号入市的楼盘价格的确并非全线下调，而是如她所言“有的降了，有的没降，有的还在涨”。
经过与周边同质新房、二手房及同类型产品等参照比较价格，得出的结果是：中海康城国际、招商观园、水榭春天、纯水岸9期、桃源居首府、华盛西荟城等6个楼盘被认为是“真摔”，在降价指数这一指标上获得3颗星以上评定；中粮鸿云、锦绣御园、合正中央原著、招商雍景湾、泛海拉菲二期、桐林城市广场、阅山华府、承翰来座山、佳兆业大都汇、和谐家园等十个楼盘仅被认为价格“小降”，获评1-2颗星；睿智华庭、喜福汇、中森双子座、尚模八意府、春天海则被认为完全是以市场价入市。
接受南都记者采访的开发商们也大多认同，限价令后的入市楼盘的确未出现大幅度的整体降价，真正降价的只是个盘。地产人士弓鸣也表示，开发商也知道后期新盘比较多，调控也是常态，但真正因此降价抛盘的不存在。“更多开发商也是在利用政策，给出一个适当的促销折扣，限价成为营销噱头。”弓鸣说。深职院管理学院房地产研究所所长邓志旺也表示，当下限价盘更多只是顺势而为，还有部分楼盘拿限价大做营销文章“惊喜价”眼下少见。
未来开发商会倾向于快速出货
真降抑或是假摔，背后是开发商在价格制定上与政府限价及市场的博弈。一不愿具名的开发商告诉记者，他所负责项目所处片区“天花板”价格并不太高，小社区、普通高层受限价影响不大，以偏低价格入市，是因市场竞争使然。“应该说，限价和市场因素是互为因果的，两者结合促成了部分楼盘的价格下调。但随着限价令执行时间更长、要求趋严，各个片区内即将入市的高端楼盘，将直面限价令挑战，这个政策绕不过去，也无法折中。”弓鸣说。
业内认为，限购、限贷、限价、按评估价征税之后，年内可能还有更严厉政策出台。继续收紧信贷、加息等被认为可能性最大。而近期国务院明确表示限购不取消不放松，部分二三线城市也要限购
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