- 楼市或掀新一轮降价潮 预期一年内降幅达两成
- 2012年02月27日
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近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，以“刚需”为据预测“楼市春天”以及国家楼市政策微调的分析频频传出。
而与此同时，关于楼市天量存货和降价潮的报道，也引起了各方关注。
楼市现状和走势到底如何研判？
在政策层面上，温家宝总理在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见时表示，要促使房价合理回归不动摇，房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，但政府调控也不能松。而最近两天，人民日报和新华社先后发表楼市分析文章，前者直言“房价下跌趋势全面确立，行业调整仍将继续”；后者则预测“楼市或将掀起新一轮降价潮”。
看来，随着楼市调控持续深入，多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。
专家称一线城市楼市拐点已明确，预期半年到一年内房价下调一两成
由龙头地产企业保利集团带头掀起的降价风波，正在楼市蔓延，近日更多房地产企业纷纷以促销的名义加入降价大军。市场人士预计，更大规模的促销将在３月份展开，这将是自去年１０月底以来全国楼市的第二波降价潮。
新年前两个月各地市场低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计，１６家标杆房企１月份销售业绩总额不足３００亿元，不及去年同期６６３．６亿元销售金额的一半。而从２月的市场表现来看也并不乐观。在业绩压力之下，部分房企已开始酝酿新一轮降价以刺激成交。
近日保利集团在上海的一个楼盘单价从１．９万元／平方米降至１．７万元／平方米，交房标准却从毛坯升级为精装修，如果考虑装修成本则相当于８折优惠。随后又一龙头企业招商地产全国２２个在售项目同时启动优惠活动，部分房源降价幅度达到１５％。金地集团、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。
去年１０月底，同样是保利、龙湖、中海、绿地等在上海率先发起了降价潮，进而波及全国。
一线城市楼市拐点已明确
中原集团研究中心发布的一份报告显示，在购房者降价预期日渐增强的情况下，价格僵持成为成交萎缩的最重要原因之一。瑞信研究院近日公布的调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为１６％，比２０１０年进一步下降。
“２０１１年上海新建商品住宅套均总价２５８万元，按上海统计局发布的２０１１年城镇人均可支配收入３６２３０元计算，三口之家的年收入为１０．８７万元，一家人需要不吃不喝存上２３年零８个月才能买得起一套新房。”中国房产信息集团研究总监薛建雄称，对于普通家庭来说，在上海购房压力非常大。这除了近年房价上涨过快以外，也与居民平均收入偏低和楼市本身的供应结构不均衡有关。
根据世联地产此前对全国２８个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有３５％的购房者期望房价跌幅在３０％以上。而截至去年底，７５％的楼盘给出的降价幅度不到１５％。低迷的成交量反映出购房者对开发商目前的降价幅度还不满意。
２月１８日国家统计局发布的数据显示，１月７０个大中城市新建商品住宅价格环比全面止涨，其中，价格下降的城市有４８个，持平的城市有２２个。专家认为，从环比数据来看，１月房价基本上全面止涨，全国性的房价下降趋势已经形成。一线城市楼市拐点已经明确，预期在６－１２个月内房价可能还有１０％－２０％的下调。
开发商面临沉重债务压力
另外，沉重的债务压力，也迫使开发商尽快回笼资金。标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警，２０１２年房地产信托大量到期，由于销售回款不力及短期债务压力的问题，２０１２年部分房企可能面临现金流危机。国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托２０１２年总到期规模达到１７５８亿元，整年兑付规模较大，一季度为３６６亿元，二季度为３６８亿元，三季度为７１６亿元，四季度为３０９亿元。其中７月为今年年度高峰，将会达到５０４亿元。
不少房企选择甩卖项目回笼资金。浙江绿城集团在过去两个月内已经出售了５个项目的股权，获得资金１３．３５亿元以支持其流动性。绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售４个项目，计划回笼资金６０亿元。
“２０１２年房企的最大危机就是债务危机。”世联地产董事长陈劲松直言，假如房价下降２０％至４０％，基本上所有上市房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。专家认为，房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。今年房企的资金链恶化程度将超过２００８年，可能会导致超过６０００家开发商消失。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，巨额债务压身，必然会倒逼房企转型突围。短期
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