• 深圳楼市中小户型热卖? 刚需强劲
• 2012年03月20日
• 从统计局的数据看，北上广深２月的房价环比跌幅为０．２％。记者近日从深圳楼市了解到的情况是，近期深圳新盘市场走势出现分化，刚需小户型销售红火，大户型豪宅遇冷，大多数豪宅按兵不动。业内人士称，目前深圳房价严格意义上说，只反映了市场的“局部行情”。而楼市成交结构的转变，或许是房地产开发商“一高(高周转)一低(中低端产品)”转型加速的一个缩影。
  　　
  　　中小户型卖得所剩无几
  　　
  　　中小户型近期在楼市红透半边天。
  　　
  　　中原地产分析报告称，２月全市成交前十名的楼盘中，除了绿景香颂花园和汉京确悦以外，其余楼盘均为新上榜楼盘。位居榜首的瑞泽佳园，因以８８７４元／平方米的低价开盘，深受刚需置业者的青睐，当月共成交２３８套；与此同时，同居榜单的还有以８２６６元／平方米低价制胜的深业御园。值得注意的是，榜单中所有楼盘无一不以刚需置业者，作为其客户成交主力军，唯一超过２万元／平方米的海境界家园，因其价格大幅低于同片区楼盘，目标也锁定刚性需求置业者。
  　　
  　　在中小户型主打刚需牌而成为市场成交主力的同时，大户型豪宅则遇冷。
  　　
  　　上周六，记者前往后海一豪宅销售现场踩盘，发现９０平方米以下的户型所剩无几，而１３０平方米以上的大户型，则没卖出几套。
  　　
  　　“我们已经打了报告，要求把大户型价格往下调一到两成，公司领导层迟迟没有批复，销售受阻。”一位不愿具名的开发商营销总监向记者倒苦水，“即使是改善型需求置业者，大户型价格没有一两成的降幅，根本就不看。”
  　　
  　　中原地产提供成交数据显示，部分大户型调低价格从而拉动成交：首地容御从去年１２月的３．８万元／平方米，降至目前的３．３～３．５万元／平方米；雍景湾花园均价降至３万元以下，香山里花园（二期）、第五园（七期）和四季山水花园二期本月价格也都有所下降。
  　　
  　　“大户型豪宅降价的楼盘毕竟是少数，现在的成交结构仍是中小户型‘一头独大’，这是深圳楼市的‘局部行情’。”深圳中原地产副总经理贺晓丽说。
  　　
  　　开发商暂不愿意大户型降价太多
  　　
  　　为什么大户型豪宅成交比例持续走低？
  　　
  　　美联物业深圳营业部总经理江少杰表示，二者的客户群体不同，中小户型面对的是刚需，价格一旦回落到自己的心理价位，就会出手；而大户型豪宅的目标客户是改善型需求，价格小幅下跌对其刺激不大。市场整体仍处于低迷，原因就是影响成交量的核心因素——限购令仍在持续。
  　　
  　　上述营销总监称，不少企业的大量资金压在大户型豪宅上，降一点不能有效激活市场；降幅大了，老板吃不消，只能再放一放。
  　　
  　　然而，单凭刚需似乎不能独撑这个市场。
  　　
  　　从２月底开始，深圳新房成交量已经连续两周回落。贺晓丽表达了对市场的担忧：“进入３月上旬，市场成交速度和成交量明显降下来了，刚需客户本身不构成推高市场的能力。而主要由刚需组成的市场，成交周期被放大，两三个月甚至半年才能成交一套，且买完无后续动作。在这样缓慢的节奏下，豪宅成交再不给力，成交量将会迅速回落。”
  　　
  　　业内人士表示，近期新房成交量的上升，主要来源于低总价需求的阶段性释放，其总量不大，范围较小，加之房地产调控根本性的政策并无任何放松信号，中高端改善需求难以出现规模放量与集中入市，因此，不会使成交量出现快速攀升，更难以支撑价格的急转直上。
  　　
  　　房企“一高一低”转型加剧
  　　
  　　楼市成交结构的转变，或许是房地产开发商“一高(高周转)一低(中低端产品)”转型加速的一个缩影。
  　　
  　　面对持续调控的２０１２年，金地集团表示将积极应对，一方面对现在符合市场需求的产品加快供应，优先推出首次置业、首次改善的产品；在土地拓展方面，将更注重符合刚性需求产品特点的土地资源。
  　　
  　　据了解，万科、保利、招商等一线企业都有向“一高一低”不同程度的转型，以应对市场格局的变化。
  　　
  　　“万科‘一高一低’的转型保持企业业绩增长，已经被２０１１年市场检验过，而这种转型成功的房地产企业在２０１２年将实现稳健发展。”东兴证券房地产行业分析师郑闵钢分析认为，目前７０个城市的房屋价格下降的城市范围仍有扩大，但扩大范围在减弱。他看好“一高一低”房企股票的趋势性投资机会。预计３月份价格指数回落空间将减小。