• 深豪宅回暖? 半数新盘低于片区均价
• 2012年08月13日
• 　新房均价“破2”源于高价豪宅，约半数新盘定价未高于片区均价
  　　
  　　8月第一周，深圳新房均价突破2.2万元/平方米，创今年最高值。业内人士称，近期房价上涨为结构性因素。记者近日采访时发现，7月以来的约半数新盘开盘价在片区均价以内。多数新盘开价会结合开发商自身因素并参考片区均价，并未“见风涨”。
  　　
  　　结构性因素使房价“破2”
  　　
  　　8月第一周，深圳一手房市场共成交916套，环比上升16.5%；成交均价为22971元/平方米，环比上涨26.1%；成交量出现明显上升，另外，由于原特区内高价单位成交量较大，导致成交价格出现大幅上涨。
  　　
  　　从价格上看，8月第一周，全市各区的价格都上涨，其中，由于华侨城纯水岸14、15期以均价5万元/平方米入市的影响，南山区成交价格为47643元/平方米，上涨了57.53%，为全市最高；龙岗的价格上涨了8.46%；其他各区的价格涨幅都在0至5%之间，基本上维持前期的平稳态势。
  　　
  　　“除了南山，其他区域新房价格涨幅都较小。由于高价豪宅成交价格计入新房系统，致使上周房价突发性上涨，这属于结构性因素，”深圳中原地产副总经理贺晓丽说，“这使得近期深圳房价的波动性增强。”
  　　
  　　美联物业全国研究中心总监徐枫认为，是结构性因素使深圳房价“破2”。因为个别高价项目入市而拉高整体均价的现象，在之前的深圳楼市也出现过，但持续性不强，不具有示范效应，目前新盘也没有出现涨价冲动。
  　　
  　　部分新盘定价趋于保守
  　　
  　　8月4日，香蜜湖北一项目开盘，售价3.1万元/平方米起，均价达到3.7万元/平方米。据消息灵通人士透露，购买了该楼盘信托产品的客户，还可以选择享受82折的优惠。
  　　
  　　同时，近日观澜片区一联排别墅开始现场算价，起价21800元/平方米，最高价3.7万元/平方米，总价488万元/套起。
  　　
  　　此消息一出，令外界颇为意外。因为同属区域内的项目在售别墅价格均在4至5万元/平方米，因此，之前市场普遍预期该项目联排别墅价格至少会在3至4万元/平方米。
  　　
  　　“上述两个项目定价均趋于保守。”对此，贺晓丽说，部分新盘定价也许会结合自身因素，如资金状况、信托到期、业绩压力等，这样就不排除有些单位的价格明显低于市场预期。
  　　
  　　有分析人士认为，由于限价令仍然存在，个别高端项目定价保守在一定程度上是政策所致，是“被降价”了。
  　　
  　　约半数新盘低于片区均价
  　　
  　　据中原地产对7月份以来市场新盘开盘均价的统计，近20个新盘中，约一半新盘开盘价低于片区均价。如振业城上观开盘价为1.28万元/平方米，横岗片区均价约为1.4万元/平方米；纯水岸14、15期开盘均价5万元/平方米，华侨城片区均价高于6万元/平方米；富通城十锦开盘价为1.8万元/平方米，中粮锦云90平方米以下户型开盘价为1.7至1.8万元/平方米，西乡片区均价约1.87万元/平方米；东城国际2期开盘价为0.95万元/平方米，坪山新区均价约为1万元/平方米，等等。
  　　
  　　但也不乏新盘价格往上冲的。位于地铁1号线宝体站附近的西城雅筑于3日晚开盘，户型涵盖40至100平方米的一房至四房，均价2.6万元/平方米。附近的一家中介表示，周边放盘的二手房源仍然较多，最低单价在2.1至2.2万元/平方米左右。
  　　
  　　贺晓丽表示，总体而言，近期深圳新盘定价较为理性，参考了所在片区同质素二手盘的价格，但也有少数新盘定价调高了市场预期。此外，二手房业主反价现象较多，反过来也影响了新房定价。
  　　
  　　徐枫称，与5、6月份相比，新盘入市价格取消了大幅优惠和折扣，整体定价水平尚属合理范畴，还没有“见风涨”。