新豪方

深圳楼市患上"恐涨症" 换房客户已经悄然登场
2009年05月15日
　●和春节前后相比，同类户型的多个楼盘的价格涨幅在1000-2000元/平方米之间，涨价楼盘集中在龙华、宝安和南山。
　　
　　●开发投资、施工面积、新开工量的大幅下跌，也是造成近期房价上涨的原因，“结构性供应不足”正在涌现。
　
　　话题缘起：
　　
　　市场透视：
　　
　　继续升温的楼市
　　
　　世联月报显示，上周深圳一手房市场共成交２４８１套，与前周相比有大幅上升，环比上升２４．２％；二手市场的成交量同样巨大，共成交２８２１套，成交面积为２５５７９７平方米。
　　
　　有调查显示，最近两三个月深圳在售楼盘价格普涨，同类户型的多个楼盘价格涨幅在１０００－２０００元／平方米之间，最高涨幅过３０００元／平方米，仅在４月份就有近３０个楼盘环比３月份价格上涨。
　　
　　如果说从年后开始的成交量大幅上涨被视为“回暖”的标志，那么持续性的量价齐升则表明，深圳楼市上扬的曲线比想象中更加直接。“春交会的带动作用正在逐渐显现”，有观点分析，“五一”假期的热销，进一步溶解了观望，给新一轮入市者信心。
　　
　　市场透视：
　　
　　换房客户悄然登场
　　
　　龙华二线关某豪宅的负责人告诉记者，项目并没有采取特别的营销策略，近期项目走势却相当不错。曦城称，项目营销攻势不大，但今年的销售额已经超过１０亿元，“按照一定的节奏在消化”。在蓝郡处获知，每周都有一定数量的成交，一线海景单位几乎售罄。
　　
　　种种迹象表明，在年后第一波中低档住宅的消化潮后，针对豪宅别墅的换房客户开始入市。值得一提的是，经过前期消化，许多打性价比牌的中档住宅出现了不同程度的断档，熙龙湾、星海名城、万科金御华府、桃源居等楼盘的新一期单位，都最少需要一两个月时间才能推出，因此大户豪宅的供应量更显集中。
　　
　　戴德梁行的统计数据表明，５月份将是豪宅唱主角，君悦龙庭、坤祥花语岸、万象天成、万科第五园等大户型代表楼盘将在龙岗集中入市，而以波托菲诺纯水岸七期、百丽湾、曦湾、皇庭港湾为代表的高端项目也争先在南山亮相。
　　
　　“在成交客户中确实存在一定的投资客”，曦城负责人称，投资曦城的客户通常是长线，带有明显的增值保值目的，在股票市场阴晴不定、国内投资渠道有欠发达的情况下，投资豪宅理所当然。然而有分析人士将换房客的悄然入市，归功于前期普通住宅的热销，认为带动了“换房客的信心”。而较之前的首次置业者，换房客的置业节奏和考虑过程都更有规律。
　　
　　深锐观察：
　　
　　争议中的供求关系
　　
　　国家统计局显示，今年第一季度，全国商品住宅开发投资３４２２亿元，同比增长３．２％，回落３１．５个百分点；施工面积同比增幅持续走低，比去年同期回落１４．８个百分点；房屋新开工面积２．０１亿平方米，同比下降１６．２％。地产研究人半求称，开发投资、施工面积、新开工量的大幅回落，是包括深圳在内的全国地产回暖、价格回升的原因，供求关系始终在左右市场。
　　
　　对于近期在售项目纷纷提价，业内争议不一，中原深港研究中心总监张伟表示，开发商涨价已经对市场产生影响。来自中原地产的数据显示，刚过去的４月份，一手房成交量环比３月已下降了８％。然而另有观点则认为，这是价格向价值的靠拢，提价更偏向于“触底反弹”，不应视为恶性行为。
　　
　　事实上两者的分歧缘于对后市供求关系的判断。看空者认为提价将使置业者重新观望，因此楼市回暖“短命”，６月份成交量可能萎缩，从而迎来新一轮的价格博弈；而看好方则坚持，深圳的刚性需求确定性很强，在政策和市场的多重鼓励下，将持续性进入，短期来看深圳楼市涨势不变，在一定的提价幅度内，楼市成交依然可观。
　　
　　网友的选择颇能说明问题，在本报联合搜狐焦点地产网的调查中，９０平方米以下和９０－１４４平方米的户型吸引了９５％网友的关注，选择下半年置业的人数接近八成，四成网友认为春交会后房价将下跌，而六成人表示目前房价偏高。
　　
　　观点碰撞：
　　
　　楼市患上“恐涨症”？
　　
　　“价值回归加上政策促动，形成了回暖。”地产研究人半求称，深圳的刚性需求依然大量存在，不会因为市场的起伏而减少，这是后市信心的根本。半求认为，房价涨幅不应超过通胀水准，置业者可依此判断物业价值。
　　
　　德思勤副总经理徐治政指出，楼市目前的成交量属于正常，涨价也是能够接受的，一味“恐涨”对市场不利。在中小户型消耗殆尽后，大户型换房客开始入市，这也吻合市场规律。他认为，后市无房和三级市场过热值得关注，开发投资、施工面积、新开工量的大幅回落，如何保证后续供求平衡是关键；而三级市场一旦过热，很容易引发新房市场的炒作和泡沫。
　　
　　“只要开发商不过快