• 深200万人炒楼 万科拿什么应对楼市泡沫破灭
• 2007年06月25日
• 日前，万科董事长王石称，楼市泡沫破裂只是时间问题，也许是两三年，也许用不着那么长时间。而他同时也表示，万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备，包括在产品质量、产品研发、客户保障等各方面做到位。 
  
  　　本人赞同王石先生楼市泡沫必破的论断，但坚决反对他的“万科已作好准备”的说法。 
  
  　　中国楼市泡沫破灭的发源地非深圳莫属。如果楼市泡沫破灭，初略估计，在深圳近200万人的炒楼大军中，只有近60万人可以逃脱破产的厄运，那些没有资金作后盾的普通炒楼客，将无一例外的持有巨大的负资产，有的需要他们的下一代才能偿还。同时，深圳的失业率将达到历史的顶峰，预计突破日本泡沫破灭时34%的水准，在现有的1600万人口中，大约只有900万人能勉强留下来，因此，除岁宝，天虹，茂业，新一佳等大型商场外，许多中小型商业将纷纷破产。因缺少产业的支撑，深圳将有大批的中青年人才被迫离开，去外地另谋生路。很快，深圳的产业生态链悉被破坏，并进入恶性循环。试问，万科为深圳作好了什么准备呢？ 
  
  　　首先来说说万科自己吧。据万科4月初的财务报表显示：万科股份拥有资产500亿，其中固定资产5亿，仅占可怜的1%，而流动资产490多亿。熟悉万科的网友都应该知道，万科本身并不持有物业，所谓流动资产其实主要是在全国各地的土地储备。众所周知，万科一向高价拿地，而如果楼市泡沫破灭，首先是土地不值钱，也就是说，万科手上攥的这些土地一夜之间，就可能成为巨大的负资产。对此，海南，北海已有前车之鉴。再来看看1997年时，香港楼市泡沫破灭，为什么和记黄埔，新世界等能够逃此一劫？当时香港的营销人冯两努先生曾总结说，一是李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚和郑裕彤这些顶级富豪资产负债率均低于50%，二是他们持有的物业均占总资产的37%以上。看一个发展商是不是大发展商，有没有抵御风险的能力，这两个数据是最能说明问题的。万科本身没有物业，固定资产仅占总资产的1%，资产负债率尽管没有超过70%的警戒线，但也是够高了。试问，万科拿什么来应对楼市泡沫的破灭？ 
  
  　　其次让我们来看看万科这两年都在干啥。关于万科哄抬地价，炒高楼价，催生地产泡沫的事实，广大网友有目共睹，我就不多说了。用万科自己的话来说，这两年干的最漂亮的事就是对南都和富春东方的兼并。兼并南都已经没什么好说了，精明的浙江人把一大堆当时并不值钱的地高价给了万科，为其兼并埋下了不愉快的伏笔。但兼并富春东方却有其成功之处，比方说，富春东方旗下的东方尊屿当时只卖12000元一平方米，市场表现也不咋的，可万科兼并后立马把房价拉高到20000元一平方米，并动员万科旗下的一搭帮炒楼客疯狂炒作，活生生的整出一大片泡沫。试想，楼市泡沫的最大催生者会来准备应对泡沫破灭吗？ 
  
  　　第三“包括在产品质量、产品研发、客户保障等各方面做到位。”就能应对楼市泡沫破灭吗？很显然，王石先生自己给自己出了一道伪命题。只是本人担心的是，万科旗下仅在深圳一地就集合了10多万人的炒楼团队（以万客会会员计算），如果楼市泡沫很快破灭，万科如何向这些奉若上宾的炒楼客们作出一个基本的交代。赔现金是不可能的，免几年物业管理费足矣。这是万科一向的做派。