• 深楼市明降价暗打折 置业者如何入市
• 2007年10月26日
• 明降价暗打折置业者如何入市？ 
  　　观望不是上上选 
  
  　　■林晓华 
  
  　　金秋深圳，楼市萧条 
  
  　　一方面，“加息”、“物业税”等“调控利刃”压缩了未来楼价上涨空间，明年政策面的“变数”还不明朗，但这只是减少了“投机者”，对于“自用者”和“长期投资客”来说，其购买欲望并未打消；另一方面，深圳“政策性用房”到执行仍有一定困难。市场化条件下，“公屋”能否惠及到大多数人仍是一个未知数。 
  
  　　近来观察福田、南山、罗湖甚至盐田等关内区域，新房开盘价基本超过2万元／平米，成熟老区的二手楼报价也没有发生明显下跌；只要地段位置好，即使楼龄15年以上，单价卖到8、9千元／平米甚至1万元／平米，毫不出奇。 
  
  　　楼价不肯“大跌”的原因：深圳总体经济发展与社会财富积累同步抬升，居民消费购买力依然强大。虽然本地房价确有“透支”之嫌，但收入水平高的富裕家庭越来越多，拥有多套房产者的心态趋于稳定，不急于“清仓套现”。在“投资（机）客”退场后，三级市场放盘量只会进一步缩减，户型好、地段优的准新房在市场上可挑选盘源少之又少。 
  
  　　业内人士认为，象南山填海区、香蜜湖东区、东部海岸、西乡和龙岗中心区等未来主要推盘区域，新盘价格还会保持在目前水平上，这对二手房价格肯定起到支撑作用。对于一直“观望待购”的普通市民来说，观望未必是最好的选择。 
  
  　　笔者建议，在目前投资客减少，价格较为平稳的市场氛围下，自用型消费者应在罗湖怡景、莲塘；福田新洲、益田；南山西丽、侨城西这几个片区，寻找一些2000年左右入伙，单价在1万－1万3千元／平米，建筑面积在60－80平米中小户型物业，一是总价低，负担少，相当于把租房钱用于供楼；二来即使房价未来真的下跌，小面积物业市值损失不至于“伤筋动骨”。（作者系众厦地产总经理助理） 
  
  　　淡市同样有机遇 
  
  　　■李耀智 
  
  　　当前深圳楼市观望气氛比较浓厚，这一方面是因为房价经过长达两年的持续上涨，到目前为止，消费者对房产估值产生了疑惑，另一方面接连出台的政策调控加强了消费者的利空预期，必然会导致部分消费者退出市场，转为观望。成交量萎缩促使价格增长速度放缓甚至是下调，使得后市的发展蕴含着较大的不确定性。 
  
  　　在目前的市场环境中，置业者的选择风险提高了，市场开始逐渐回归理性，价格开始趋近于实际价值，价格虚高的楼盘将会在接下来的几个月遭到销售上的打击。但是楼市的规律是不变的，优质而有潜力的楼盘在经济持续发展的大环境下，后市中仍然会有良好表现。 
  
  　　目前置业者选房要摆脱盲目性，寻找潜力楼盘，需要重点考虑三个方面因素：首先要考察楼盘价格是否与其实际估值契合，其次楼盘在后市是否有充足的成长潜力，第三就是楼盘的投资回报率是否合理。这三个因素互相影响，融为一体的，需要综合考虑。 
  
  　　在发展相对成熟的地区购房可以保证房产的流动性，在需要套现时成本和风险都相对较小。同时这一类物业的估值也相对成熟，偏离价值程度小，贬值风险低。另外，选择有信誉保证的地产开发商，不但可以保证楼盘的质量，同时价格水平也会在较为合理的区间。 
  
  　　楼盘的成长潜力有多方面要素，但是最重要的就是该地区是否有合理的远景规划和清晰的发展路径，如果未来有重大利好，将可以带动地区楼市繁荣。在细节上，周边设施的发展水平，社区人口构成结构都是未来的影响因素，可以结合地区发展综合考虑，但是要注意仔细甄别楼盘宣传概念的合理性，不要被假大空的大概念迷惑，要考察楼盘概念是否能够转变成今后的升值助力。 
  
  　　同时，在经济上的精打细算也是必要的，确定预期的投资回报率，再计算出相应的楼盘升值速度是否合理。作为判断的依据。不论是投资还是自住，都要明确自己的成本和收益状况，确定风险等级，才能做出准确的判断。 
  
  　　市场充满变数，也因此而充满机遇，不同的市场环境会有不同的亮点，发现越早，收益越大。（作者系深圳中原总经理） 
  
  　　开发商与置业者的博弈 
  
  　　■梁松 
  
  　　一组数据：10月份上旬里深圳新房成交5.9万平方米，仅相当于9月份成交面积的19％，即使跟全年成交最低的8月份相比，也只有27％，10月成交创月度新低看来已是必然。根据对各新推盘的了解，销售大都在3成左右，没有再现今年上半年开盘即成尾盘的盛景，楼盘销售回归理性。由此看到，随着国家和地方政府一连串宏观调控政策的出台，买房者对于房价的心理预期发生了变化，买房更加谨慎。 
  
  　　尽管楼市成交萎缩，但价格表现依然坚挺，实际上这是开发商和置业者的对峙。也有某些小开发商或单项开发商顶不住市场压力，想快点套现，开始出现降价