• 深圳楼市拐点已现 未来将会抑制投资
• 2007年11月02日
• 楼市的拐点说，一夜风行。有价无市开始成为市场的标志性解读。追其源头，直接来源于8月初开始，深圳楼市的成交量萎缩。此后，十一期间，广州市场成交量大幅萎缩。各开发商开始推出打折，送实物等促销手段，甚至出现了88折这样的大幅折扣。
  
  　　现在，武汉市场也出现了房价上升，销售下降的态势。调查深圳现象，或者可以为武汉找个方向。
  
  　　近日，本报联合观点地产网，就房价拐点论，对深圳市房地产业协会秘书长张文华、广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同、深圳众厦实业董事长郭澍楠、深圳绿景集团副总裁叶兴安、深圳观澜湖房地产开发有限公司总经理助理洪铭阳进行了采访。
  
  　　要资金流动就只有降价
  
  　　张文华 深圳市房地产协会秘书长
  
  　　长江商报：怎样看待现在的有价无市及销售萎缩对开发商的影响？
  
  　　张文华：宏观调控一直以来在做组合的尝试，以前的宏观调控实际上起到了一定的作用。但金融调控可能比较有效，不断加息可能是对的，卡住二套房贷可能给市场带来了一些不好的心理预期。但华南市场的流动性资金还是非常过剩的，资金没有太大的变化，只不过人们的预期受到了抑制。
  
  　　现在的成交只有原来的20%-30%，可能现在有些一成都不到。这可能对开发商的经营节奏、开发节奏、资金回笼会有影响，导致开发商的资金运作出现窘迫。
  
  　　长江商报：开发商会降价吗？
  
  　　张文华：目前，开发商又运用了一些传统的手法，比如说打折、送装修等等，这些都出现了。在三个月前这个是不可想象的，就是拿一个房号还要托人。现在出现了一些市场行为，多数开发商还是采取了过去的一些手法，包括现在创新了一些手法，来促销他们的产品达到资金回笼，这样才能给他整个经营过程起到良性的作用。实际上是在降价。
  
  　　现在，一级市场又有回到过去传统营销的趋势，这就说明卖方市场在向买房市场过渡。这种持续阶段可能会有一段时间，但是最终可能以开发商顶不住为最终结果。现在开发商已经开始行动了，打折、送实物，本身就是在变相降价。现在已经4个月了，成交量一直持续低迷，老百姓如果再持续观望一个月两个月、半年，开发商和中介肯定顶不住了。只不过现在开发商和中介还希望能够会向以前一样出现反弹，但现在看来反弹的可能性不大。加上继续加息及个税征收等宏观调控措施，那么开发商和中介商肯定要通过降价来回笼资金。
  
  　　资金回不来，欠建筑承包公司的钱给不了，而且现在开发商不只是一个项目，要资金流动就只有降价。
  
  　　未来楼市会抑制投资
  
  　　韩世同 广州寒桐投资顾问有限公司总经理、律师导购网首席投资分析师
  
  　　长江商报：为何认为楼市拐点到了？怎样看待广州市场的成交量萎缩？
  
  　　韩世同：高价位时成交量萎缩是正常的。我不太看好后市，我不认可这种观点：楼市高位盘整后价格会继续上涨，我认为楼价的拐点是存在的。
  
  　　当前，开发商的一些楼盘不能不推，否则会造成楼盘积压。之前开发商捂盘可能确实存在供不应求的情况，这也是开发商抬价的原因。但现在楼价虚增的幅度太快，使市场难以承接。现在完全有可能供大于求。我一直认为，需求是变化的，我并不认为需求是刚性的。现在确实有些人想买房子，但是现在房价拉升到这么高，想买房子的人可能因为自己没有那么多钱不买了，这些有效需求可能都变成了无效需求。
  
  　　实际上在市场上又愿意买房子又有实力买房子的需求越来越少。十一成交骤减，但现在上市的楼盘又集中在十月份十一月份上市，降价促销就可能成为开发商选择的策略。
  
  　　长江商报：房价会回落吗，对开发商有怎样的影响？
  
  　　韩世同：现在房价虚增的幅度回到原来的幅度只是回到了一个合理的水平。之前大家可能过度地认为流动性资金是取之不尽、用之不竭的来源，但是信贷一旦出现紧缩，对市场上的刺激还是比较少的。现在开发商可能资金来源比以前多了，但是一旦出现资金短缺的话，这种效应会扩散。可能市场不好的，其他的资金来源就会跟着紧了。
  
  　　现在开发商拿了那么多地，比如说碧桂园，一年要申请1500万平米的开发量，但是上市之前开发量可能就是200万平米。现在市场情形不是那么乐观的话，可能就会应接不暇了。
  
  　　很多投资客担心新政
  
  　　郭澍楠 深圳众厦实业董事长
  
  　　长江商报：此次市场盘整对未来的房地产开发会起到一个什么样的影响？
  
  　　郭澍楠：这一次政策的确是打得很重，这次政策是针对广东和沿海地区一线城市。现在一线城市房价涨得这么快，实际上是有很多投资和投机上的东西。这一次可能主要打的是投资客和投机客。这一次把专业的投资客给打压了。明年可能还会在某些城市出物业税，本来供楼的利息就已经高于租金的回报了，加上物业税就很难讲了，事实上这是一个很重要的原