对于房价的走势，笔者在《上海证券报》先后发表了《房价整体下降已成定局》和《再论房价整体下降已成定局》两篇文章，分别从资金和供求关系角度入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。今后，将从成本角度再次对房价的未来走势作出分析。

　　从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，成本对商品价格所起的作用主要取决于它的传导能力。当然，就直观感受而言，人们更倾向于这种常识性判断：当成本上涨时，成本总要向商品价格传导，尽管传导要经过一个过程，需要耗费一定时间，但人们对传导的趋势是确信不疑的。当这种常识性判断成为人们的共识，就会成为民众的一种自然选择，而且是带有群体性的选择。这一点，在房地产领域表现得尤其明显。如果成本上升，在成本将很快向房价传导的预期推动下，人们（尤其炒房者）会争相加入到买房的队伍当中去。反之亦然。因而，成本的变化在房价涨跌中的作用是非常明显的。

　　在房价的整个构成中，众所周知的问题是，地价占据着绝对重要的部分。人们通常所说的地价即土地费用，它一般包括向政府缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用等。土地费用在房价中的比重，占到20%至30%左右。当然，那些早期在地价很便宜的时候拿到土地的开发商，其土地费用在房价中所占比重有的甚至不足10%，但是，许多开发商为了掩盖暴利，常常会根据现有的地价水平来计算成本，以最大限度地将利润变小，既确保自己的利润最大化，也容易在避税方面做文章。

　　除了土地费用，还包括建安工程费用、配套设施费用、税费和项目运营管理费用等等。整体而言，土地费用在整个房价构成中占比是最高的，这一点几乎无人不晓。因此，哪怕是最普通的老百姓，也常常根据地价的走势来判断房价的走势。最近几年房价之所以快速增长，地价快速上涨是一个非常重要的原因。因为地价飞涨给人们带来了一个强烈的房价仍将大幅、持续、快速上涨的预期，它不仅把已有消费能力的人变成实际的消费者，甚至把那些没有消费能力的潜在消费者，也吸引进来，加之炒房者的涌入，房价在群体性选择的推动下快速上涨。因此，在地价涨速越快的阶段，房价的涨幅也越快。主要是地价上涨影响了人们的购房行为。2007年上半年，是我国房价涨速最快的一个时期，尤其是深圳、广州等地，深圳市半年的房价涨幅超过了50%，而在那个阶段，也正是“地王”一个接一个密集出现的时候。

　　但是，在去年9月房贷新政推出后，地价就停止了疯涨的步伐，因为资金的收紧意味着未来房地产业不确定性风险的加大，开发商将从“进攻”（如疯狂拿地）向“防御”（开发已囤积土地）转变，地价回稳是非常容易预见的。紧接着，2008年1月7日，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，以打击囤积土地为核心的重拳， 不仅加大了囤积土地的成本，也加大了囤积土地的政策风险与资金风险，这使得地价掉头向下。

　　以上海为例，在中央打击囤积土地的政策发布后，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，以底价67.5亿元成交。而在2007年12月份，业内人士估计的成交价格约在180亿元左右。这仅仅是一个开头，随后，全国不少城市的土地拍卖出现流拍现象，深圳、广州等市的地价则迅速步入下降轨道。

　　根据传导效应，地价下跌的效果一般要在几个月后才能反映出来，尤其是对房地产这样的周期性较长的行业而言，但是，诚如本人开始部分所言，地价的下跌使得人们对房地产成本的下降有了最直观的认识，这影响了人们对未来房价可能下跌的预期，而这种预期不仅使那些没有消费能力的人观望，就连那些有消费能力甚至需要买房的人，也推迟了购房计划。同时，大量炒房者在未来房价可能下降的预期下抛售住房，使得长期累积在市场外的大量存量住房释放出来，使房地产市场的供求关系一下子发生了变化，出现了明显的供大于求的现象。

　　地价下跌意味着开发商开发成本的降低，这本身就使得房价有了下行空间；而地价下跌引发的房价下跌预期，改变了人们的消费选择。这是此轮房价将步入下跌轨道的判断依据之一。

　　现在，深圳、广州的房价在快速下跌，深圳市有些楼盘的跌幅已经超过了50%，但下跌动能仍没有得到充分释放。这一判断并非本人一个坚持，就连万科的董事长王石，亦明确表达这种看法。4月24日，当某媒体记者采访王石，问他如何看待现阶段深圳的楼市时，王石反问道：“你认为深圳的房价高不高？”记者答：不高。王石当场表态：“现在深圳的房价高了，不信你去买？”

　　虽然目前地价的下跌尚不是全面的，个别城市还在硬撑，但随着紧缩政策的继续，将有越