據業內人士透露，在深發展房貸業務的快速發展中，「氣球貸」發揮了重要作用。「氣球貸」者類似於國外的大額尾付貸款，因其期限短、月供低，易被炒房客所利用，實際上也確實受到深圳炒房者的青睞。

　　「這樣的還款方式更適合炒房」，深圳一位房地產中介坦言「由於氣球貸期間還款數額較少，資金有限的炒房客更加熱衷這種產品，在房價上升通道中賺錢離場。」但目前來看，被套牢的炒房客卻不少。

　　貸款不良率上升

　　此外，深發展亦發放了部分加轉按揭貸款。加轉按揭業務是為了加按揭所做的轉按揭，即購房者通過同名轉按揭，轉到可以辦加按揭的銀行，憑藉新的房產估值，補充增加額度內的貸款。

　　深圳市房價從2007年初的10872元/平方米一路飆升至最高時的17350元/平方米，升幅達到60%，隨后開始下跌，至今距去年高點已下跌了30%。如某客戶在2007年初從銀行貸款70萬元按揭購買一套價值100萬元的房子，其房產市價漲到了160萬元，此時，他辦理了加按揭貸款業務，銀行按市價重新評估，給他112萬元的貸款額度，比原來的額度增加了42萬元。而如今其房價下跌了30%，則其房產價值只有112萬元，如果房價再進一步下跌，銀行貸款就可能面臨較大的風險。

　　業內人士認為，截至2008年3月底，深發展住房按揭貸款總額為418.59億元，占全部貸款比重為18%，不良率為0.49%。而其總財務杠杆(總資產/股東權益)則達到29.25倍，即只要有3.4%以上的風險資產虧損將給公司帶來巨大打擊。