• 楼市何时见底难以预测 置业机会已现
• 2008年09月05日
• 　日前，德思勤发布报告指出，深圳楼市的调整估计3-4年才能见底。业界对此观点不一，也有人认为目前市场已经接近底部，随着秋交会的来临，市场的集中放量将加快底部现形。那么，以目前的市场形势看，房价究竟还有多少下跌空间？市场底部何时出现？秋交会能否成为楼市的千年大底？本期我们邀请部分开发商、中介和业内人士共同讨论。
  
  　　市场底部将在后年出现
  
  　　国世平教授 深圳大学国际金融研究所所长
  
  　　目前宏观经济正处于调整中，经济低迷房价肯定受到影响。目前深圳房价处于上下波动的调整中，且下调周期较长。根据国外的经验，深圳房价的合理水平大概是中等家庭每10年能够买一套100平米左右的房子，具体来讲，关内保持在8000元-1万元之间，关外则在4000元-6000元左右，不过以目前的市场条件很难达到这个价位。
  
  　　明年国内经济将更加严峻，后年则最困难，对于房地产行业来说，市场的底部将在后年出现。现在开发商如果不及时调整，以现金为王赶紧出货，等到后年可能得付出“血的代价”，到时估计约30%的开发商和60%的中介将被市场淘汰。
  
  　　至于即将来临的秋交会，由春交会时看得多买得少的情况看，加上奥运后经济并不被看好，并不看好秋交会能为楼市带来较好影响。下半年出现明显的价格战可能性不大，价格的调整也只能缓慢下调，对于普通物业而言，市场很难有转机。但是一些别墅、稀缺性物业、地边上物业等，则可能比较热销。
  
  　　秋交会对楼市调整影响不大
  
  　　罗雷 百仕达地产常务副总经理
  
  　　无论在什么样的市场下，不同产品因区域、地段、品质等价值而有不同的价格体现。但从均价上看，深圳楼市明显呈下降趋势，在市场成交低迷下，按照股市的经验判断，市场已出现其中的底部特征之一。
  
  　　从时间上讲，底部调整是否持续3-4年，以目前来看还比较难判断，但至少得持续1-2年时间，市场才能保持供需平衡，回归理性状态，真正形成底部。目前价格下跌很正常，正如之前的供需不平衡引发房价暴涨，相反也会引发房价暴跌，涨跌之间不断寻找平衡。当涨跌双方处于均势后，也不排除有继续突破的可能性，但房价不可能再回到2003年的水平了。
  
  　　即将来临的秋交会只能带来较大的放量，对市场的底部调整没有太大的影响。在市场客观追求平衡下，开发商和消费者必须在房价的预期上达成共识，这个阶段需要一段较长的时间完成。以目前来看，二者的差距较大，置业者预期房价继续下跌，开发商的定价能否继续往下走并满足消费者的意愿有待观察。
  
  　　房价已降到较多人可接受的水平
  
  　　罗志聪 置业国际董事总经理
  
  　　观察目前的市场，有几个层面值得注意：首先，市场仍保持较好的需求层面，虽然很多消费者仍在观望中，但关心楼盘的人也很多，看房的人也不少；其次，2008年以来，土地市场流拍、延时开发、退地等事件频频发生，这将造成以后两年供应量相对缩小；再次，中国经济发展基调为一控一保，经济保持稳定增长；最后，房价从高峰期到现在已降了四成左右，达到较多人可以接受的水平。
  
  　　此外，随着开发成本的加大，开发商不可能亏本销售，因此房价进一步下跌的空间有限，目前市场已差不多接近底部，但短期9月和10月房价可能有调整，不过幅度不大。
  
  　　由于前期的积压，许多开发商资金压力较大，如不趁着9月和10月的销售黄金季出货，就只能等到明年，到时压力将更大。但过了9月、10月以后，当价格调整差不多到位，存货也差不多消化完，再次下调房价的可能性就不大了。
  
  　　市场已经在底部周边徘徊
  
  　　阮逸飞 深圳市安业置业发展有限公司开发经营部经理
  
  　　现在很多项目的价格已较合理，但由于一方面市场的成交量还没有出现明显上涨，另一方面市场上又存在大量的积压房，更多的开发商可能选择趁市场好转低价出货，所以接下来房价将继续下跌。
  
  　　今年五一期间，大多数开发商仍在观望，价格调整有限。不过，即将来临的十一黄金周可能出现置业者先观察开发商反应再结合需求入市的不同局面。为了打破这种观望情绪，开发商必须做出一些措施，包括推出一系列优惠活动等。
  
  　　价格的回暖要有大量成交量的支撑，目前价格仍处于下降通道，市场还处于等待成交量上涨的阶段。以目前的形势看，市场已经接近底部，从今年下半年到明年上半年，市场将在底部周边徘徊。对于置业者而言，正是出手入市的好时机。
  
  　　但总的来说，开发商的降价尺度很难达到置业者特别是首次置业者的预期价位。对于追求低价的首次置业者，特别是关内置业，建议优先考虑中小户型二手楼作为过渡，比一味期待房价暴跌更加实际。