- 资金进入枯竭期 楼市寒冬到底有多长
- 2008年11月26日
- 中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”近日发布报告称，中国房地产行业的大幅度调整将在２００９年全面爆发。无独有偶，包括穆迪在内的评级机构日前相继延长中国房地产开发业的负面评级至未来１２至１８个月。与此同时，国际私募基金已开始关注中国楼市，并认为２００９年至２０１０年初是抄底中国楼市的最佳时机。地产商则乐观预计三至五个月后房价将趋于稳定。种种迹象显示，地产业或有望在一年后复苏。
资金进入枯竭期
房地产明年可能“硬着陆”
人大课题组报告称，尽管房地产市场在２００８年初就开始了调整，但很多楼盘因为资金回收的压力仓促开工，所以房地产开发投资在２００８年上半年并没有出现下滑，而只是在６月以后出现５～６个百分点的下滑。这种反向开发行为将加速房地产市场的调整，２００９年的房地产将面临供给提升和需求大幅度下滑的双重压力。因此，房地产市场必然出现深度调整。
另一方面，据统计，２００７年１２月房地产资金来源累计增速为３７．９％，而到２００８年９月累计增速仅为１０．７％，下降２７．２％，这直接导致房地产严重依赖自有资金。２００７年自筹资金占房地产资金来源仅为３２％，而到２００８年９月，该比例达到１０３％。这意味着房地产资金进入枯竭期。因此，如果没有外部力量进行干预，到２００９年初资金来源累计增速与应付款累计增速之间的缺口加速扩大必将使大部分房地产企业资金链断裂。这种资金链的断裂就意味着中国房地产的“硬着陆”，意味着中国固定投资的２１％将消失，２５％的全社会贷款将可能成为不良贷款，１．４万亿元左右的地方预算外财政收入将消失。虽然这种极端的景象不会发生，但是房地产将在２００９年出现严重的资金短缺的问题是必然，而这势必会引起房地产投资能力的大幅度下降。
延长负面评级
机构看淡未来１２至１８个月
近日，穆迪投资者服务公司发布一份题为《中国房地产开发商：流动性紧缩和销售放缓所带来的持续风险》的最新报告，对未来１２至１８个月中国房地产开发业的评级展望为负面，原因是本地开发商面临越来越大的运营不确定性、紧缩的信用环境以及高水平的监管风险。
在这份最新报告中，穆迪认为，中国的受评房地产开发商在短期至中期内会面临严峻挑战。这些受评的开发商包括世茂、绿城中国、合生以及上海置业等１３家开发商。
该报告的主要作者、穆迪亚太有限公司助理副总裁曾启贤说：“销售量收缩、房价下跌以及今年上半年的土地收购，导致了资产负债表的流动性和财务状况恶化，以致我们在过去６个月需要采取多项负面的评级行动。”
该报告的另一名作者、穆迪亚太有限公司副总裁蔡承业则表示：“随着开发商完成目前建设中的项目，所造成的新楼供应增加会进一步打击市场。”
蔡承业同时指出，中央政府近期宣布减税和放宽按揭限制，而地方政府也采取措施鼓励购买房子。不过，蔡承业认为：“这些措施的影响依旧是未知之数。”
外资寻求抄底
认为一年后是最佳时机
在地产市场一片萧条之际，外资已开始寻求抄底机会，并把“２００９年下半年”列为再次投资中国市场的可能时机。
据路透社报道，私募基金Ｇａｗ Ｃａｐｉｔａｌ Ｐａｒｔｎｅｒｓ正寻求融资１５亿美元投资中国地产，荷兰国际集团旗下ＩＮＧ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ亦正在募集投资中国的７．５亿美元基金，计划在明年第一季推出。Ｇａｗ Ｃａｐｉｔａｌ创始人之一Ｇｏｏｄｗｉｎ Ｇａｗ称，“我认为现在是开始关注的时候了，２００９年及２０１０年初将是最佳时机。”
上周参加亚洲香港国际地产投资交易会的５４０家投资机构多数指出，中国将是最先从全球经济危机中复苏的市场，因其国内住宅和写字楼需求正在增长。他们为投资中国进行融资的热情很高。支撑这种投资热情的一个理由是，急需资金的中国地产公司有望向外国投资者提供诱人的投资交易条件，后者期望的内部回报率高达２５％～３０％。
值得注意的是，在具体投资方向上，外资开始出现转向。前几年高端房地产是最为有利可图且颇具投机性的细分市场，但目前投资者和地产商则转向大众化的房地产市场。
地产商看好
称三五月后
房价将趋稳定
在香港上市的富力地产周一称，随着中央政府出台更多优惠政策振兴楼市，相信房地产业的最坏时刻已经过去。
富力昨日发表的声明称，２００８年１１月初，国务院出台总额４万亿元人民币的经济振兴计划，表明中央对房地产的宏观调控告一段落，政府继续扶助地产业健康发展。
另外公司还透露多项发展计划包括降低负债；相应调低售价、增加销售量；继续申请发行Ａ股；合适时出售部分投资物业等。
富力还认为，市场约需三至五个月培养信心，房价
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