- 广深房市弃价保量 两会后大甩卖?
- 2009年02月18日
- 广深房市弃价保量两会后大甩卖?小心政府购存量房杯水车薪
一度扼紧开发商命门的库存经过整整五个月的拯救如今情况有所好转，广州、深圳的库存出现了微幅下调。
广东省建设厅厅长房庆方日前也表示，广东今年将开展政策性租房制度试点，即政府新建或买房，以低于市场价格租给拆迁户、新参加工作等过渡群体，预计可以消化部分库存。
市场人士预计，救市政策业已进入尾声，库存有再度上升趋势，两会后如果仍没有新的刺激政策，开发商只有弃价保量，为了消化库存大幅降价。
广深库存高位盘整
中国指数研究院最新数据显示，上周深圳库存可售面积为55239套，面积约为568.41万平方米。这一数据比两个月前高盛报告中的650万平方米已经有了约一成的回落。
但是按照上周深圳日均成交169套/1.57万平方米计算，就算没有新增可售面积，目前的存量也需要一年左右才能消化。
而戴德梁行的报告相对乐观，其认为，以北京、广州、深圳、上海四大一线城市为例，由于自2007年10月较早地步入调整，价格回落相对较为充分，近期市场运行得到了成交量的有力支撑，较好地消化了部分库存，预计未来库存消化的时间为6-7个月左右。
成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市由于调整略晚，调整尚需时日，库存消化预计需要12-16个月的时间，整体库存压力较大。
总体来看，上海、北京、广州等全国十大城市积压了2006年到2008年新建商品住宅库存量约3800多万平方米。而根据国家统计局的最新数据，截至2008年12月末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5%.
政府买房杯水车薪
而在日前举办的新闻发布会上，建设厅厅长房庆方也表示，考虑购买库存低价出租。据记者测算，政府的投入对消化库存的影响只有几个百分点，对消化库存没有太大的拉动作用，但应该可以给房地产业些许信心，毕竟多了一个消化渠道。
但政府“购房出租”消化库存的方式值得关注。此前南京也有消息称，将斥资16个亿，收购4000套住房用作廉租住房和拆迁安置用房。而中山也安排不少于1亿元，购买符合条件的一手房和二手房作为廉租房。
前期中央和地方各项“救市”政策的刺激效果正在减弱，春节前后，全国房地产市场逐渐冷清。全国70个大中城市房屋销售价格已连续两个月同比下跌。经济学家张曙光建议，政府以折扣价格向开发商大规模购买住房来激活房市。这种观点此前在市场也被提及。
两会后大甩卖?
库存的压力越来越大，两会之后，房地产商撑不住，会不会大甩卖呢?
近日，万科董事会主席王石表示，去年12月以来的楼市有所反弹，成交量有所放大，这仅仅是房产刚性需求的释放，“反弹并不代表反转，房地产调整远未结束。”其认为，珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和;北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开。
此前的楼市复苏迹象源于政策输血，如今看来，救市政策已经提振不大，业内人士认为在3月份的两会之后，如果没有新的刺激政策出台，开发商会弃价保量。
天相投顾研究员周炯认为，从政策出台后的商品房成交量来看，市场有所回暖的态势还是比较明显的，说明前期政策是有效的，因此短期内再推出力度较大政策的必要性有所减弱。
目前行业的焦点问题仍然是，与有效购买力相比，
房价仍处于相对高位。政府希望开发商降价的意图较为明显。
“目前开始进入全面降价促销的第三阶段。”山西证券研究员沈彤认为，根据2008年与2009年之交房价连续两个月的下降表现，其判断：房地产业已经走完成交快速萎缩、价格全局滞胀前两阶段，开始进入全面降价促销的第三阶段，而接下来第四个阶段就是大量房企退出。
旁边报道
土地库存高达四成
一个被忽略的事实是，不但房子存在着库存压力，多年来没有开发的土地也考验着开发商的资金链。
1998-2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，以期规避未来土地资源日益短缺的风险。
开发商囤地原本以为房价会上涨，部分在2006年和2007年以较高成本取得土地的建设项目选择在2008年入市。但没有想到经济下滑，滞销打乱了原来的土地开发计划。
瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇估计，市场上所沉淀的土地约近10亿平方米，其中凡是于2007年购入的土地大都因为价格过高而存在风险。这种积压下来的高库存状况以及大量土地滞压状况，威胁着房地产商的资金链条。所以，很多房地产商都认为保住性命要紧，以出货为主，利润为辅，房价在高库存状况的重压下得到了一定程度的下
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