• 陈劲松:细说深为何不救市 深楼市会率先反弹
• 2009年02月20日
• 　陈劲松：细说深圳为何不“救市”，深圳市场为何有别于全国其他所有城市的市场;并判定——
  
  　　深圳、珠三角楼市率先反弹
  
  　　日前，“鸿荣源2009年度产品发布会”在华侨城洲际酒店举行。发布会上特邀了广东省房协副会长、世联地产董事长陈劲松先生就今年深圳楼市走向、房地产企业品牌塑造等问题进行了探讨和点评。
  
  　　深圳市场有别于
  
  　　全国其他所有城市的市场
  
  　　陈劲松在谈到去年的楼市时说：“去年经历了太多事，房地产经受了非常严峻的考验，事实上深圳市场有别于全国其他所有城市的市场，我们有几个‘最’：首先是反应最快，当深圳反应说房地产不能瞎涨时，北京还争论的一塌糊涂，全国也一样，深圳对市场变化反应最为敏感;第二是我们的调整最为迅速，很快就调整过来;第三是深圳开发商的市场策略最为市场化，而不是理论化;第四是深圳的客户在全国市场中表现的最为成熟，深圳有没有闹事?当然有，但因为我们最早进行了调整，经过一段时间，客户对遵守合约、承认现实这件事非常认可。还有一条，在全国范围内，深圳为首的珠三角房地产市场最先开始反弹”。
  
  　　深圳为首的珠三角市场缘何率先反弹
  
  　　陈劲松认为：首先得归功于深圳市政府，深圳市政府对房地产市场干预不大，为什么深圳市政府对房地产市场干预不那么大呢?因为深圳的土地收入占财政收入的比例非常低，以至于政府对房地产价格根本就不紧张，这也是干预少的原因;所以我们能率先调整、率先反应，而且我们的调整幅度也是比较深的，这方面没有阻力。
  
  　　第二个原因是深圳房地产市场的供方，以鸿荣源为代表的民营的、非国有的市场主体占绝对比重，如果没有这个特点我们也跟全国其他城市一样，调整将是缓慢的，但我们是非国有经济为主体的，尤其是民营为主体，反应速度非常快。
  
  　　第三个原因是务实的岭南商人文化，尤其是金融海啸发生以后开发商最关键的策略，因此我认为去年中国房地产应对调整的策略以广东珠三角尤其是深圳开发商为代表，他们展示出房地产商人非常成熟的一面。
  
  　　深圳市政府为何不“救市”?
  
  　　在谈到深圳市政府为何不“救市”的问题，陈劲松认为，深圳市政府之所以对房地产市场干预不大，主要基于如下原因：一是深圳已经发展到了土地收入占政府财政收入的比例非常低的阶段，以至于政府对房价根本不紧张;二是在深圳房地产市场的供方中，民营的、非国有的市场主体占绝对比重。正是由于深圳政府干预少，去年深圳房地产市场才能率先反应、率先实现自我调整。
  
  　　今年楼市不是“马上微型反弹”
  
  　　市场本身会告诉我们很多东西，比如目前在售楼盘的上门量在大幅度增加，而不是急剧萎缩;目前客户从看楼到决定买楼的时间比去年上半年和年终大幅度缩短，说明非刚性需求已在深圳启动，所以市场并非如我们想象的那么糟糕，当然也不像某些人说的“马上微型反弹”，对于这一点我们用不着争论，我们可以从前线拿出精彩的案例来说话。
  
  　　陈劲松谈到今年整个深圳市场像去年那样有个主调，去年的主调当然就是调整，前年的主调当然就是上涨，这种宏观的、统一的大蓄势;今年没有，今年大趋势已破灭，房价整体下探、房价整体迅速提高他认为没有。通过去年的教训，客户对以往真理式的那几条已不再认同了，比如房子抗通胀、比如城市化将来怎么怎么着，其中非常宏观的趋势结束。
  
  　　取而代之的是小蓄势的兴起，不能一句话说清楚市场，而是分别说，不同的事儿说不同的话，小趋势是有社群的，不是整体的，有自己的游戏规则，这就是小蓄势的基本特征，目前深圳市场反映出来的就是小蓄势市场趋势。
  
  　　逆市中的品牌之道
  
  　　品牌和房地产企业(尤其是开发企业)在去年遭受到的困境，受到的冲击最大，闹事要退房、不让降价、围攻售楼处、打人所有这些在全国发生的事情，全部发生在品牌公司，非品牌公司没有这些事，人家也不闹，知道闹也没用。
  
  　　品牌公司遭遇到这么大挫折，房地产业应该进行总结，房地产公司的品牌到底应该说什么?跟谁说?怎么说?这才是真正的品牌之道。
  
  　　陈劲松认为：“房地产公司品牌跟谁说、怎么说、说什么是非常重要的，以前在一路牛市的时候，我们都忘了我们是谁了，因此我们不知道到底跟谁说呢?政府、媒体、专家、合作伙伴、买家和员工，大概就是这六个方面，但房地产公司做品牌把‘跟谁说’搞的有点乱，比如任志强同志总是跟政府说，指责政府，他总在说政府的事，你老跟政府说，这是不是你的品牌之道?
  
  　　还有的是跟媒体说，总是想扭转我们在媒体中的形象，跟媒体掰着腕子，当然我也愿意以任志强为例，媒体说什么他马上回应，网络说什么也马上回应，你是不是干房地产开发的?还有人为行业说，比如万科就比较典型，万科王石的“拐点论”，包括王石的捐款论，如果对员工