• 地产板块集体井喷 深圳消化现有库存需要2年
• 2009年03月19日
• 仿佛为了应景，近期全国各大城市楼市呈现出一派暖融融的春意：以万科为代表的大开发商停止了促销活动，久违的 “少量多批”、“多次开盘、逐步提价”等炒作性推盘手法再度活跃在各大卖场，部分城市的房价甚至还出现触底弹升。
  
  　　楼市的春意也似乎蔓延到敏感的股市，盘桓一周多的地产板块在昨日出现爆发性上涨，100余家板块个股全线飘红，其中金地集团(600383,股吧)等13家公司涨停，60家公司涨幅超过5%。同时，地产板块成交也出现大幅放量，地产板块成交量877.3万手，比前一交易日增长133%。有分析认为，房地产板块股票受到追捧的关键因素是近期房地产市场出现的回暖迹象。
  
  　　真的是“春江水暖鸭先知”吗?还是仅仅是压抑已久的刚性需求集中释放所带来的短暂暖意?
  
  　　春暖
  
  　　专家：进入价跌量升阶段
  
  　　国泰君安房地产行业研究员孙建平用三个阶段来描述目前我国房地产行业的发展阶段。第一阶段是开发商与消费者、银行、政府之间的多重博弈，其结果是房价合理地下降;第二阶段是房价下降导致成交量上升，行业开始复苏;而随着成交量上升和拉动，房价将止跌并逐渐上涨，行业由此进入第三阶段，开发商财报改善阶段。
  
  　　据此，孙建平认为，目前广州、深圳的房地产市场有望进入第二阶段。“基本可确定广深区域楼市已经到了L型底部，其中房价的表现是跌幅有限，成交量的表现是将有波段式反弹。”
  
  　　分析师也普遍认为，各大城市最近几个月来最畅销的是中低价位、90平方米左右的住宅，其对应的是刚性和改善性需求，他们对房价和收入最敏感。而地方政府陆续推出的救市措施和中央对第二套房贷的放松，将为投资需求的增加提供条件。
  
  　　在价跌量升的同时，房地产开发投资额也出现了超预期的增长。统计数据显示，我国1月~2月房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，超过不少分析师的预期。对此，申银万国认为，未来房地产投资增速的正增长仍然可期，这主要是因为今年政府保障住房的力度将不断加大，另外开发商的资金压力也由于近期的成交上升而得以缓解。
  
  　　春寒
  
  　　开发商：去库存化需时仍长
  
  　　然而，分析人士也指出，2月份全国房地产交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。以2月上海楼市的成交结构来看，当前市场的主流需求还是自住需求。
  
  　　房地产作为国民经济的先导性行业，其走势离不开宏观经济基本面。近期公布的前两月宏观经济数据喜忧参半，但居民收入预期的下降已经在进一步制约消费扩张，意味着未来消费的启动仍很艰辛。这将给开发商去库存化带来不小的压力。
  
  　　因此房地产市场巨大的库存量依然是悬在各地产商头上的一把利剑。一旦成交量停止回升，开发商消化存量房所需时间将持续更长，从而回款压力更加严峻，也将导致毛利率进一步降低。瑞银近期发布的报告显示，根据2009年1月各城市的待售面积和成交套数的数据测算，宁波、东莞、成都等城市消化完现有库存需要2~3年的时间，北京、南京、青岛、深圳等地消化完现有库存需要1~2年的时间。
  
  　　对此，保利地产的工作人员向记者表示，目前只能说成交量企稳，但回暖还说不上。万科深圳的人士也表示，“现在深圳购房者的观望气氛依然比较浓厚。整个行业还没有从下行的趋势中走出来。”