- 深房价租金比调查:13个片区超300:1
- 2009年03月20日
- 就房价租金比，本报记者对深圳全市16个主要居住片区的典型楼盘进行了全面摸底，结果让人非常吃惊，有13个片区都超过了国际上的300：1上限，最高比值更达到540：1，就算是按全市平均房价、租价计算，2009年2月份的房价租金比也达到了306：1.该比值是国际上用来衡量一个区域房地产运行状况的标准之一，如果比值超过300：1，就意味着房价偏离了合理的价值，投资价值较小且存在一定泡沫。专家认为，随着经济的调整租金仍有下调压力，房价租金比有进一步提高的趋势，提醒置业者投资一定要谨慎。
全市最高房价租金比达540：1
调查显示，不但全深圳16个片区有13个“超标”，像宝安、龙岗以及南山、盐田大梅沙的豪宅片区，超标幅度更是很大，最高达到了540：1，为上限的180%.“如果按照现在的房价收入比计算，长线投资要拿回成本都需20年以上，甚至更久，这样投资就很不划算了。”投资客刘先生说。而按最高的540：1计算，那就要45年才能回本，这都超过了贷款的最高30年期限。职业投资客邹建民说，如果把房价租金比换算成租金回报率，300：1的租金回报率就是4%，而540：1就只有2.2%.这么低的回报率肯定不具备吸引力。
邹建民认为，如果一定要长线投资，那么200：1-250：1还算是比较合理的区间，也就是租金回报率能够达到5%-6%.不过这有一个前提，就是投资者要有闲钱，且投资渠道比较单一，不想投资其他途径。“其实按照这个租售比算下来还是要10多20年回本，那还不如投资一些市盈率在10以下的股票，可以10年回本。”他说。
租金在降，长线投资价值减弱
目前，深圳各区都出现了不同程度的二手业主反价行为，提价幅度各有不同。据记者了解，像布吉、福田南、罗湖口岸等地方，提价幅度较大到了一成以上。不过世华地产沙头角海山分行经理梅添才说，过大幅度的反价购房者一般不会接受，像普通住宅2-5万元还可以，超过5万基本很难成交，所以整体房价是稳中微升。
但对于租金，大家都担心会受到经济调整的影响而有下调压力。美联物业罗湖区总监袁新有说，像关外多数片区空置率较高，租金还有下调的可能。邹建民也发现，关外现在连农民房都很难出租出去租金有降，这种趋势很快会蔓延到商品房住房。记者也了解到，在关内的华强北、沙头角等片区，也由于企业、工厂倒闭员工租赁需求减少，中途退租情况增多，租金比去年有10%的下降。
“国际的300：1上限还是适用于深圳的，而深圳目前大部分区域都超过了这个比例，所以并不适合长线投资。随着房价稳定、租金下降这个比例还会提高，那么投资的价值就会进一步减弱。”邹建民说。
罗湖区
罗湖口岸
小户型基本都能以租抵供
区域房价租金比：168：1-260：1
表象：罗湖口岸片区二手房租、售都很活跃，单房、一房一厅大多能实现以租抵供，这里是长线投资客最偏好的区域之一。目前该片区交投活跃的二手楼盘有置地逸轩、新银座华庭、罗湖金岸、凯悦华庭等等，主流租赁户型是单房、一房。该片区周边目前有三个在售楼盘，分别是尊寓、铂金时代公寓和东门新干线，售价都在1.5万元/平方米左右。这些楼盘都带精装修，基本上已是现楼发售。以置地逸轩为典型代表计算，该楼盘30平方米单身公寓月租金在2500元/月左右，40平方米一房月租金约2800-3000元，二手房售价在1.4万元/平方米左右。如此测算，单房的房价租金比在168：1左右，一房一厅的比率在187：1-200：1左右。
分析：罗湖口岸片区的租金水平一直保持稳定，但近期业主反价增多，买房成本增加，投资指数在短期内还有小幅下调。但片区商业氛围浓、小户型楼盘选择多、租赁需求旺盛，这里仍然是投资的好土壤。限外令实施后，二手房买卖需求也更旺盛。
百仕达
成熟片区小户型投资指数高
区域房价租金比：200：1-312：1
表象：百仕达片区目前租赁比较活跃的还是华达园、源兴居等小户型楼盘，主流租赁户型是单身公寓、一房一厅，其次就是百仕达花园一、二、四期的偏小户型单位。片区小户型楼盘的单身公寓月租金约1300-1500元，一房一厅的月租金在1600-1700元左右，二手房售价在1-1.2万元/平方米左右。如此算来，小户型的房价与租金比都在200：1-250：1左右，不及罗湖口岸片区。百仕达片区目前只有一个在售新盘，即百仕达·乐湖。乐湖目前已少有两房供应，主力在售户型是115-160平方米三房、四房，均价2.4万元/平方米。业内人士表示，百仕达花园以自住为主，大户型出租并不活跃，所以出租回报并不高。
分析：小户型二手房投资尚算理想，自住大户型的出租回报有限。当下百仕达片区同样也有显见的业主反价现象，短期内租售比会小小上调，但反价幅度尚不足以影响房产整体价值。
福田区
适合入市
梅林
居家氛围
-
|