• 深地铁将成深圳最大地主?现有体制内成功试水
• 2009年04月07日
• 　地铁可以开往春天,也可以开往一个深不见底的亏损未来。上月18日,港铁正式签约深圳,得到地铁4号线30年经营权,同时其总裁承认暂时无缘地铁沿线290万平方米的物业开发。此消息不免让人联想到去年深圳地铁高调拿下四块车辆段上盖物业开发的事件。
  　　
  　　本报记者经半个月调查发现,其实深圳地铁早有意图选择以地补建的模式,效法一河之隔的轨道盈利之父港铁,经营战略进行转型。120公里轨道沿线的上千万平方米的土地资源都将可能成为深圳地铁的囊中之物,深圳地铁也将由此成为深圳最大的地主。如此数量庞大的土地将对深圳房价有何影响?地铁票价会否浮动?地铁真的要当开发商了吗?事实早已掩盖在虚虚实实的媒体炒作中,本报记者带您一层层揭开真相。
  　　
  　　等了五年的确切答案
  　　
  　　“港铁无缘4号地铁线物业开发了！”3月深圳市政府与港铁签订地铁4号线30年经营权协议，当本地媒体把注意力集中在经营权时，敏感的业内人士却对港铁无缘地铁物业开发的消息感兴趣。事情起因于5年前深圳市政府与港铁草签经营权协议，虽然在签约仪式时高调宣传，但却在之后相当长时间内沉寂下来。当时业内就有传闻，以土地换资金的模式遇到政策障碍才保持低调。
  　　
  　　如果港铁正式退出，那么谁来接手这290万平方米的物业开发权呢？毫无土地开发经验的深圳地铁成为最大的“嫌疑”。对深圳地铁的猜测并非毫无道理，相反，诸多迹象表明，深圳地铁早有计划转型地铁+物业开发模式的意图。
  　　
  　　最公开最直接线索当属去年11月10日广州召开的第十八届广东省企业管理现代化创新成果颁奖大会上、深圳地铁获得一等奖的一篇论文，题为《面向可持续发展的城市轨道交通企业集成盈利模式》的该文详细阐述了地铁新的战略发展模式———集成盈利模式。其中利用沿线未出让土地、地铁上盖及地铁空间的增值成为盈利模式最重要的一块内容。
  　　
  　　现有体制内成功试水
  　　
  　　地铁转型并不让人感到意外。深圳地铁随着设备保修期届满，设备维护费用逐年递增，亏损额逐年加大，2011年预计亏损将增加至4亿元，累计亏损20.3亿元，2012年地铁新建设相继投入正式运营，总线路扩大近5倍约120公里，每年将亏损33亿元。若延续原有模式，地铁经营将进入恶性循环。深圳地铁不得不进行战略转型，比黄金还要金贵的土地成为她的首选。
  　　
  　　其实早在论文发表前三个月深圳地铁就已成功运作拿下百余万平方米的物业开发权：2008年8月取得前海湾、蛇口西、横岗三个车辆段和深大北站4处上盖物业的开发权。不过，当时深圳媒体的热点都集中在“上盖保障性住房”上。事实上，这是深圳地铁首次在体制内成功践行地铁+物业的模式。
  　　
  　　记者从多方了解到，深圳地铁已经组织专业人员针对上盖物业开发的规划设计、空间预留等进行专门研究，目前多个地铁工地都已在进行空间预留和桩基准备，为今后物业开发做准备。
  　　
  　　即便目前动作不大，这笔投入也不小，这对目前尚无政策保障的深圳地铁无疑是一种风险投资。深圳地铁董事长张晓莉曾在不同场合为地铁+物业争取更加合法的身份，最明显的是今年2月深圳市两会期间，其以人大代表身份提出“立法确立地铁上盖物业综合开发模式”。不过，这次媒体的焦点仍集中在地铁8号线或采取磁悬浮技术等噱头上。
  　　
  　　地主中的“巨无霸”
  　　
  　　并非深圳地铁有意掩盖，而是媒体一次又一次忽略了这个重要的事实，深圳地铁或要成为深圳未来最大的地主了！
  　　
  　　从目前本报所掌握的信息看，深圳地铁目前已经掌握的土地储备起码也已经有300万平方米，扣除其中的保障房，其涉及商品房储备面积也接近200万平方米。而港铁此次失去的4号线沿线290万平方米的物业开发权，也被怀疑将来同样会给深圳地铁。随着地铁线路的增多，深圳地铁手中握有上千万平方米可建筑面积的土地储备一点都不奇怪。根据专业人士预测，这将超过深圳2006年之前深圳全年的新房销售面积，并直追一些房企巨头在全国的土地储备量。更要命的是，这些地块很多都位于关内。对于这样的优质物业储备，地产业界的评价是，“不但足以令深圳地铁成为深圳最大的地主，也使其完全有能力左右深圳房地产格局”。
  　　
  　　建地铁深圳地铁公司是行家里手，但做地主当开发商，深圳地铁将以怎样的路线前进呢？在前面提及的论文中，深圳地铁给自己规划了一条开发流程：地铁总体规划-地铁公沿线土地一级开发-地铁向政府申请土地-地铁招标确定开发商-合作开发-利润分配-物业经营和管理。至少从概念上，她已给自己设置了清晰可行的操作模式，接下来地产业的好戏就要上演了，你我都不可能成为观众，而最有可能成为置身旋涡里的一片树叶，因为深圳房事，不是地铁公司的事情，而是关乎深圳所有人的大事。