• 深圳二手房交易出现"拐点"? 7月以来成交放缓
• 2009年07月24日
• 今年前6个月二手房成交一路上涨的势力终于有放缓的迹象了。来自各家中介的反馈显示，7月以来，二手房实际成交已放缓，有中介前三周成交已环比萎缩三成。尽管如此，但深圳二手房成交套数已达一手房的2.5倍。开发商捂盘、新房供应少、炒家青睐等被认为是二手房维持高成交量的主因。
  　　
  　　二手房：一手房
  　　
  　　年初成交量1：1目前2.5：1
  　　
  　　来自各家中介的跟踪数据显示，深圳一手房成交自今年3月开始，呈现出逐渐下降态势，但二手房成交却昂步向前，连续6个月上涨。上周，二手房成交达3610套，创今年以来周度成交最高值。7月1日至19日，二手房成交仍保持不断向上的态势。
  　　
  　　另一数据也表明，自6月份开始至7月中旬，一手房、二手房的成交量比例一直在0.4：1左右。但今年1月份同一口径统计的数据，显示为0.9：1.也就是说，短短半年，一手房成交量从与二手房基本持平，到现在二手房成交已达一手房的2.5倍。
  　　
  　　“二手房贷收紧风声传出来后，转投二手房的投资性买家会更多。因为过往经验证明，楼市即是政策市，如果政策收紧，投资一手房的买家将很难将房产变现解套。”港置地产总经理陈鹏说。
  　　
  　　中介反馈
  　　
  　　买家观望二手房交易萎缩
  　　
  　　不过，跟统计层面上的数据不同，记者从中原、美联、港置等多家中介获悉，7月上述中介的实际成交量已出现明显下滑，幅度最高达三成。
  　　
  　　港置地产总经理陈鹏告诉记者，国房局数据以递件为准，而中介所言成交以签合同为准，两者会有15天左右时间差。现中介地铺反馈到的成交量萎缩，半个月后才有体现，但中介反馈明显更贴近市场真实。他所管理的港置地产，7月已有超过一成的降幅。“现在市场上观望情绪明显变浓，投资客、自住买家都在观望，他们认为后期市场向下走比向上走的可能性更大，尤其是短线炒家，有不少已经收手。”陈鹏说。
  　　
  　　而市场占有率最高的中原地产，则声称7月已经有二至三成的降幅。“从7月份的成交来看，中原的每日成交为60多套，相比6月份的80多套下降了二至三成。”李耀智说。他认为，成交下滑主要原因就是二手房价上半年上涨过快，但房租和经济环境并无好转，买家已经出现了观望气氛，不愿意追价。另一边业主还是比较乐观，报价依然强势，毕竟看到通货膨胀预期及经济形势走好，这就造成了双方的僵持。
  　　
  　　江少杰告诉记者，跟6月份相比，该公司录得的成交环比有二成的下降。“业主心态较好，更看好后市，这直接造成三级市场的盘源变少。之前急卖和有心卖的盘源已经被消化，剩余的都是不急着卖和等待着换房的业主，也有部分是正在出租的投资客，没有看到合适价格他们一般不会出手。但如果二套房贷真的严格执行，市场会起变化。”江少杰说。
  　　
  　　■行情解析
  　　
  　　二手房交易量为何远大于一手房？
  　　
  　　一手房供应少买家转向二手房
  　　
  　　接受记者采访的业内人士认为，出现一手房成交萎缩、二手房暴涨的局面，与开发商当下的市场行为相关。“这样的反差在2007年时也出现过。当市场低迷时，开发商主动放低姿态调低价格，同样条件下买家会倾向买一手房；但市场好转时，开发商会捂盘惜货，推货少并卖高价，会分流一部分买家转向二手市场。”港置地产总经理陈鹏分析说。
  　　
  　　美联物业三级市场总经理江少杰对此表示认同，他认为“开发商发售的意愿并不强，而且定价较高，以致成交一直缓慢”。
  　　
  　　容易变现投资客青睐二手房
  　　
  　　另有部分业内人士认为，当前投资客盛行，这部分人倾向购买二手房，这也是拉动二手房成交持续上涨的力量。“正常交易的二手房从买进到过户完毕，只需要40-45天左右。但一手房从签合同到拿到房产证一般需要一年，而且还要中间没有变数。二手房交易周期短、容易变现，对投资客而言的吸引力自然是不一样的。”陈鹏说。
  　　
  　　■趋势预测
  　　
  　　开发商再捂盘二手房交易量还会变大
  　　
  　　深圳中原地产总经理李耀智则认为，目前一、二手房的成交差距会不会继续拉大，要看下半年开发商怎么做，市场怎么走。“如果市场一直走好，那么开发商的出货欲望就会继续减小，那么一手成交量会进一步减小，而购房者会被迫转向二手，从而导致一二手成交量的差距会拉大。”李耀智说。