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深二手房成交现萎缩迹象楼市降温?
2009年07月30日
近期，随着银监会要求严格执行二套房贷政策以来，深圳住宅市场已经感受到来自政策方面的冷风。深圳住宅一手房成交量已经连续两周大幅下滑，二手房市场也开始弥漫观望氛围。专家分析，如果一手房成交量持续减少，二手房也将萎缩，最终导致整个住宅市场的降温，房价下降。
　　
　　热点楼盘开始降温
　　
　　据深圳市国土资源和房产管理局数据显示，一手房市场７月２６日成交８８套，７月２５日成交量也只有９７套，连续两天跌破百套，这也是今年１月底春节假期结束以来的首次。半年来，深圳新房销售火爆，日成交量持续维持在２００套左右，甚至频频冲破３００套的高水平。８８套的日成交量再次刷新了前一周刚创造的半年单日最低成交记录。
　　
　　据世联中介数据显示，上周深圳个盘的成交状况普遍较好，成交前十强的楼盘成交总量达３４１套，占深圳全市成交量的３９．２％。与前一周相比，市场成交在重点、热点楼盘集中的现象有所减弱，可能预示着投资热点楼盘的投资者已经开始犹豫和撤离。
　　
　　二手房成交量或跟随萎缩
　　
　　深圳二手房上周成交出现高位回落。２００９年第３０周（７月２０日～７月２６日），全市二手房成交３４４９套，环比上周的３６１０套，环比跌幅为４．４５％。从前八周的成交比较来看，深圳房地产市场一、二手房总成交量自第２３周以来总体呈稳步上升趋势，成交比也在１∶２左右。但是，第３０周一、二手房的成交比例为１：４，市场中一、二手房成交量的差距有所加剧。
　　
　　在二手房市场上，经历了前几个月的价格快速上涨之后，近期市场逐渐趋于平稳，停止了阔步上涨势头，开始理性发展。市场上有效盘源出现小幅增加，成交量略微下滑，但价格还基本维持高位。“买家观望情绪再次出现，部分置业者担心房价会像２００７年那样快速下滑。”中原地产四季花城分行经理陈娟介绍说。
　　
　　“一二手房成交比率往往是观察房地产市场变化的重要数据指标。”中国综合开发研究院旅游与地产中心主任宋丁教授说，“目前的１∶４的比例过低，是不太正常的。”业内一些学者认为，深圳住宅市场一手房成交量和二手房成交量的比例在２∶３左右是比较合适的。从上周的１∶４的比例情况来看，在二手成交量没有很明显变化的情况下，是一手成交量大幅下滑导致的。这表明，一手房市场对某些外在因素变化已经做出反应，活跃程度已经有所降低。如果这一比例持续变小或者即使保持稳定，很可能会带来二手房成交量跟着萎缩，最终会导致整个住宅市场的降温，房价下降。
　　
　　住宅市场或现“拐点”？
　　
　　收紧二套房贷的影响已经在一手房和高档住宅市场体现出来。近期有业内人士推测，７月深圳住房市场可能会出现交易的“拐点”。
　　
　　对此，宋丁教授认为，如果一手房成交量继续下滑，很可能会带来二手房成交量跟着萎缩，那么最终会导致整个住宅市场的降温，房价下降。上半年深圳一手房可售房源从６万套猛跌到３万套，市场上流动的房源稀少自然会导致成交量下降。“预计下半年会增加供应量５万套，但是如果一手房成交量继续下滑，那么最终肯定会导致市场走势的转向。”宋丁教授认为。
　　
　　另外，也有不少业内人士仍然看好下半年的深圳楼市。美联物业高级营业经理樊应全接受记者采访时表示，投资客不担心房价大跌，因为现在股市很好，还有通胀预期。樊应全举例介绍到，红树湾片区的豪宅一直是深圳住宅投资市场的一个缩影，从这两周的情况来看，受政策影响，该片区楼盘的消费者看房激情已经开始下降，他们更加担心房贷的承受能力。投资客一般会有多套房产，二套房贷对他们影响很大，该片区的成交量和价格肯定会受到一定程度的下降。“但是大多数专业投资客，还是普遍看好下半年市场行情，市场可能只是放慢了一点上涨的速度。”樊应全说。
　　
　　最近8周深圳二手房成交量
　　
　　第２３周３０７４套
　　
　　第２４周３０５１套
　　
　　第２５周３３４４套
　　
　　第２６周３２１５套
　　
　　第２７周３３８４套
　　
　　第２８周３４７５套
　　
　　第２９周３６１０套
　　
　　第３０周３４４９套
　　
　　据来源：深圳市国土资源和房产管理局
　　
　　最近8周一手房成交数据
　　
　　第２３周１８２９套１６５４１元／平方米
　　
　　第２４周１６４５套１４９４６元／平方米
　　
　　第２５周１４１６套１４８１５元／平方米
　　
　　第２６周１６５５套１３５５８元／平方米
　　
　　第２７周１３９５套１３８２４元／平方米
　　
　　第２８周１６３５套１４３１６元／平方米
　　
　　第２９周１４４１套１６１５８元／平方米
　　
　　第３０周８７０套