• 深圳二手房市现状:跟风恐慌性买卖坚决要不得
• 2009年08月07日
• 　楼市回暖、房价急涨的行情，不仅压抑了很多刚性需求消费者的购买力，同时也让部分业主的心态再次变得浮躁，普遍出现了提高房源挂牌价的情况。经历了从严冬到盛夏的二手房市场里，买房人和卖房人眼看着就将再度陷入观望的困境。
  　　
  　　中原、美联、中联等多家大型二手房中介研究数据显示，我市７月二手住宅成交面积环比６月出现了２２．４０％的下跌，交易呈现量跌价升，且目前实际的市场行情与价格上涨趋势并不一致。一些区域二手房价格的略微变动，已经导致很多购房者重回观望。研究人员普遍认为：楼市经历了这两年洗礼，二手房想再现２００７年卖方市场一边倒的局面已经很难，盲目的涨价很可能让自己的房产出售更为艰难。
  　　
  　　二手房价涨跌变化之快令人心惊
  　　
  　　“中国楼市是政策市一点不假，房价涨得太快，政策调控信号一出来，深圳楼市成交量便急剧萎缩，已经轻易不敢买入。”看了一年房子的市民徐梅艳感叹道，二手房价格忽高忽低，涨跌变化之快直追股市，真不知道该现在买还是再等一阵。
  　　
  　　近期记者走访了深圳不少地产中介，发现罗湖、福田两区二手房价格涨幅颇大，有不少楼盘已经接近或者超过２００７年高峰的价位，部分区域涨幅已经接近１００％。
  　　
  　　“从政策支撑面来看，直接促成二手房回暖的营业税等现有优惠政策的时间节点仅截至今年底，其未来动向的不确定性也给二手房市场平添了诸多变数。”中联地产市场研究部负责人叶蓉认为，除了市场本身变化外，政策支撑面及宏观经济的走向也将影响下半年深圳二手房市场的走向。从目前看，如果价格继续“疯涨”，此前为刺激市场回暖的二手房税收优惠政策将很难持续下去，加之随着４万亿元的逐渐投入，国家财政的赤字面不断加大，难保财税部门不重新调高相关房地产税费。在走访地产中介的过程中，记者发现，很多业务员都在外办理业务，据介绍，近期深圳市场已经出现部分投资客抓紧时间出货的现象，这预示着后市需求量缺乏足够的支撑。
  　　
  　　此外，严格执行二套房贷政策对短期投机客影响最大，将直接迫使目前深圳楼市中重新抬头的投资性需求降温，从资金上提高投资楼市的成本，从而会使一部分投资客更加谨慎入市，给近期涨得太快的楼市一个缓冲，降低金融风险和房价泡沫。尽管如此，中原地产研究中心研究员周庆亮认为，在深圳房地产市场，结婚购房和改善型居住需求仍将发挥着巨大的支撑作用，二手房交易将依然呈现上涨走势，近来收紧二套房贷，市场短期会出现投资需求减弱，从一定程度上将缓冲楼市的过快上涨，他预测，第四季度深圳房价可能出现回落，但从大势来看，市场焦点有日益向高价发展的趋势。
  　　
  　　跟风恐慌性买卖坚决要不得
  　　
  　　在采访过程中，很多中介反映，“部分投资客可能会导致二手房价提前上涨。从一手楼的实际情况来说，可能很难看出来他们对房价的影响。就二手房交易，由于看好市场仍有上涨趋势，因此在交易中即使业主临时要求加价，投资客也会接受。”显然，这样的交易多了，房价自然就会被哄抬上去。
  　　
  　　的确，在国家宏观经济环境支持楼市向好和经济“保八”任务依然严峻的双重因素下，深圳房地产市场延续牛市的可能性很大，同时深圳获批“综合改革配套区”，使得区域地产升值潜力更被国内外投资者所看好。但是，市房地产研究中心副主任王锋分析称，深圳尤其在二手房市场里是受投资客影响波动最大的城市，供求关系经常是被大量炒房客所左右。目前，大量的信贷资金流向股市和楼市将造成资产泡沫隐患已经出现，银监会将要出台有效引导信贷进入实体经济的配套规定，都会对未来深圳房价走势产生最直接影响。
  　　
  　　对于正徘徊于“该不该出手”的二手房业主，周庆亮建议说，不论从价格还是从变现速度，目前的确是二手房出手的好时机，但对于不急于兑现并足以承受风险的业主来说，再观望一段时间有可能实现利益最大化，不过必须对机会成本的损失作好权衡分析以及充分的心理准备。针对购买二手房的区位问题，周庆亮提醒置业者，特区外的房源长远升值空间虽然较大，但是由于交通和配套设施近期不可能到位，因此变现度较差，想做短线投资需慎重考虑，切勿听信宣传，盲目购买。
  　　
  　　由于二手房的买卖双方都是相对独立的个体，对市场信息的灵敏度和对各项政策的应对力都处于相对弱势。针对投资客，银行可以收紧二套房贷；针对开发商，政府增加土地供应稳住涨价预期；针对所有购房者，未来可能出台的物业税将增加持房成本。专家建议，买卖双方都要权衡利弊，将所能承担的风险控制在自己的财力范围内，跟风恐慌性买卖房坚决要不得。