- 三分天下：深圳中轴·置业报告
- 2009年08月10日
- 2009年1-7月，深圳房地产市场高奏凯歌，成交量和成交价都冲击有史以来的天量和天价，而其中最为引人注目发展区域便是围绕深圳中轴线展开的深圳中轴置业版图。深圳中轴线作为深圳中心区北拓，是横贯东莞和香港之间的深圳最具潜力的发展轴，不仅聚集了深圳绝大多数的开发商和1/3以上的开发量，而且也成为深圳购房大军置业安居的热土，成为继南山片区之后深圳又一全新拓展的大型生活居住区，而中轴片区能否像南山新城一样崛起为深圳的主流生活区呢？
根据深圳市规划，深圳中轴线分为龙华新城、坂田科技新城和观澜三大片区，但在实际发展过程中，西区的龙华新城以二线拓展区为龙头，越来越豪宅化，成为深圳新崛起的豪宅发展区；东区的坂田则以华为，新天下、富士康等科技企业为龙头，越来越像科技新城白领基地方向发展，而中区的观澜则凭借着山水秀丽的资源和近城远嚣的5+2生活模式，成为深圳的中央别墅区和新城生活区。三大片区各有分工，各有特色，迅速崛起，成为2009年上半年深圳最炙手可热的片区。
为了能让更多的购房者能在大深圳格局中，在破关前夜非常清晰的了解深圳中轴置业的机会点，威胁点，优势，劣势，以及如何选购自己中意的房子，经过长时间的考察和研究，我们推出《三分天下：深圳中轴﹒置业报告》，希望能对各位购房者起到一定的指导意义。
第一部分：中轴置业SWOT研判
假如您已经选定了要在深圳中轴线上置业，则以下文章可能对您只有些许的提醒作用，但假如您还只是犹豫不决，是选关内还是选关外，是选南山还是选中轴，那么我们认为以下文字也许对您还是非常有帮助的。
一、福田vs中轴vs南山，如何置业？
对于绝大多数购房者来说，在片区的选择中最大的困惑是选关内商品房还是选关外的商品房，是向北走还是向西走？当然对于那些顶尖级的置业高手，选择区域也好选择项目也好，主要是看手中的财富多少的问题。但对于绝大多数的普通置业者来说，往往需要抉择关内二手房和关外新房，如何抉择呢？
（一）福田>南山≈中轴
这是本报告的第一个观点。购房置业必须用发展的眼光看待问题，就像某些广告所说，你可能错过2003，错过2004，错过2005，你总能再错过2006吧，你能错过福田，错过南山，你总不至于再错过宝安中心区吧？但对于我们现有的这些购房置业的同学们来说，确实是错过了很多机会，希望看了本报告之后，不再继续错过！
福田机会多过南山，未来发展潜力也将超过南山，虽然南山前海和后海也被规划为深圳中心区。原因在于福田作为深圳市政府驻地，无论是配套建设还是资源配置，在未来十数年内，所有的资源都会向这个真正的中心倾斜，原因是中国国情决定的，跟着政府走一定没错。未来若干年，福田的中心功能还将进一步加强。所以住在福田，你就住在深圳的心脏位置，保准没错！
而南山片区之所以一时半会赶不上福田，原因也就在于南山充其量是个深圳附属的金融中心和前海物流中心，在政府投入的资源方面，会远远落后于福田辖区。而根据现有规划，南山片区除红树湾和后海片区仍旧有大量的土地储备外，其他区域土地储备了了，可该造型不强。因此，南山片区的领头羊在后海和红树湾，将来会随着这两个片区越级发展，红树湾片区因为政府严控，短期内越级发展的可能性很小，后海湾已经全面启动，未来将成为南山片区的门面工程。
本报告之所以如此关注中轴，这是因为中轴片区和南山片区的前期阶段极为类似，后续潜力是深圳所有发展轴中最具活力的。
深圳中轴片区以龙华二线拓展为龙头，以坂田为辅，以观澜为腹地，三者相辅相成，占据深圳中心北区位置，在距离深圳中心的距离上，可以与南山平起平坐。比如从深圳中心区出发，进入南头或者西丽白芒，与从深圳中心出发进入观澜边界的时间距离是一样的，差不多都是20分钟左右，但目前的心理距离却是观澜很远而已。
从发展的眼光来看，目前的中轴片区和2005年的南山市场比较类似，在后海片区的带领下，前海和西丽片区迅速崛起，而在2009年，龙华新城多个项目以豪宅姿态亮相，紧随其后的坂田各大项目纷纷紧随其后，中区观澜也悄无声息的崛起，导致整个中轴线上火热一片。而中轴线片区之所以将来会与南山片区平起平坐，我们认为主要是源于三大因素：一是撤关时代来临，二是深圳中轴片区与深圳之间将实现无缝链接，将有清平快速，坂雪岗穿山通道（规划论证中），梅观高速，福龙路四条南北大动脉链接，再加上地铁4号线，共5条动脉链接深圳中轴线与中心区，相比于南山片区，连接动脉只多不少。第三点，以龙华新城为核心的发展区，在规划建设标准上比南山后海更有气势，更具现代化特色，因此未来龙华新城将是继南山之后的深圳又一高标准人居片区。
由此看来，购房置业，选南
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