新豪方

条件还不具备?深圳今年不太可能重演房价跳水
2009年09月11日
自２００８年下半年开始放松信贷以后，深圳楼市从２００９年初开始回升，从３月份以来，原本由自住类刚性需求驱动的房地产市场，忽然转向以通胀避险、博取升值等为主的投资客为主，比例快速上升到４０％以上。这种客户主要受杠杆刺激，对于贷款依赖性较大。投资客的进场，使各地楼市随后达到小阳春、暴涨，甚至各地再次出现新地王，使房价的最终决定者中国人民银行再次出手，下发严控第二套房贷通知。
　　
　　四成首付意味着首付成本提高１００％，而利率从７折提高为１．１倍，则意味着利率支出增加５７％，两者相加意味着购房者的杠杆效应大幅度下降，即使只计算首付，杠杆效应也大降１００％……由于房地产市场是中国唯一具备杠杆效应的投资市场，因此，杠杆效应的大幅度下降，必然将在较大程度上影响房价。
　　
　　两个月前，大家断言房价还要暴涨，今天却出现了普遍房价暴跌的忧虑，中国楼市幼年期特征可见一斑。目前的格局或许酝酿灾难，或者酝酿机遇，这是一个不平凡的年代。
　　
　　七条件促２００７年楼市跳水
　　
　　大家都会关注一个问题：２００７年楼市行情在２００９年重演的可能性有多大？以深圳为例，２００７年楼市为什么会跳水？
　　
　　当年大户豪宅占供应量的７０％左右，总价高的物业流动性差，受到金融政策的影响更大。房企受到资本市场冲动，拿地与融资形成相关刺激，开发投资增长较大。一旦金融政策变化，相关关系受到破坏，房企降价压力大。房企的资本金比例从２０％，直接提高到４０％，缩小了房企的资金杆杠效应，达到１００％。２００７年投资客比例高达５０％以上，抢购现象严重。但受投资客专业技能限制，品种搭配问题较大，组合结构上不能抗风险。受到投资扩张，２００７年的供应充裕，一旦金融变化导致销售下降，就形成供应过剩。而中国恰好在世界金融危机开始发酵的前夜推出紧缩政策，宏观调控效应与世界金融危机效应重合加剧了楼市调整幅度。
　　
　　楼市拯救经济
　　
　　进入２００８年，中国在前一次在错误时点进行紧缩之后，吸取教训，果断地采取了全球最大力度的货币扩张政策，接近８万亿的新增贷款，与十大振兴建设规划，将中国经济率先救出谷底。
　　
　　其中，由于房地产行业是国民经济中唯一既是消费又是投资的领域，也是牵扯面最广的市场，对于国民经济的拉动作用最大，因此在拯救经济的全盘活动中，房地产事实上是一个核心，虽然没有明说，但是受到最大重视，暗中放宽了很多限制，比如二套房贷、优惠利率、ＶＩＰ认筹、１０天内必须开盘等限制都没有再执行。
　　
　　进入２００９年年中以后，中国经济率先确认复苏，而以美国为首的世界经济也开始复苏，中国出口开始增长。就在这个时候，似乎是楼市拯救经济的重任已经完成，就出台了控制政策。
　　
　　所以，从２００８年至今，可以用“经济困难、楼市受宠；经济获救、楼市被弃”来形容，而这种局面可能还将持续相当长的时间，中国这个怪异的情况在其它国家是没有的。
　　
　　２００９年楼市运行条件
　　
　　那么２００９年是否会重演２００７年的那一幕呢？这就要具体分析２００９年的楼市条件。
　　
　　１．供应量萎缩
　　
　　目前的供应量远远小于２００７年，而这种情况还将持续到２０１１年之前。一旦政策企稳，非常容易出现供应不足的现象，目前的交易量下降，有购房者观望的因素，但也有供应量下降的因素。２００９年的供应呈现大幅度下降趋势，而土地供应自２００７年７月以来，已经创出１７年来最低。目前楼市成交萎缩，并非需求萎缩，而是供应萎缩造成的，萎缩势头在２０１０年将进一步加剧。
　　
　　２．大户为主过渡到中小户为主
　　
　　２００７年初，深圳楼市以大户豪宅为主，所占比例甚至高达近７０％，这种物业门槛高、总价高、流动性差。而２００６年开始实施的“９０／７０”政策，经过两年的发酵，已经开始有效果。２００９年上半年，大户豪宅比例开始稀释，尤其是进入下半年，以金地上塘道、招商花园城五期、花样年花郡、深港１号、华侨城馨苑、天健·时尚空间、鸿隆·世纪广场灯等中户型、小户型物业开始密集入市。面积的缩小，有助于减低高价感受。
　　
　　３．下降周期结束，今年是复苏周期
　　
　　中国和世界的经济，目前都已经处于复苏过程中，一般地说在这个阶段房价再进一步回落的势能大大减小，甚至难以调整。目前有报道说美国房地产的交易量和价格都在回升。
　　
　　４．为货币危机找出路
　　
　　目前中国人还没有被货币教育，本轮货币教育的惨痛程度将可能超过１９９２年那一轮，而教育发生的年份，可能在２０１２～２０１４年之间。在这一背景下，实物资产如房地产将是不多的避难渠道。或者说，目前的投资不是找绝对值的标的，而是找泡沫少的，