- 25个城中村改造项目即将上马 将提供202万平米住宅
- 2009年11月13日
- 深圳市近期将推动实施25个城市更新项目（详见附表）,可为社会提供建筑面积202万平方米的住宅。《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）12月1日起正式实施，在鼓励权利人自行改造、自行改造可协议出让土地等方面取得突破。市规划国土委昨召开新闻发布会，对《办法》作了解读。
全市约２００平方公里需更新
据了解，全市需要进行城市更新的总用地面积约200平方公里，以城中村（旧村）和旧工业区为主。到2020年，深圳市将争取完成176平方公里的城市更新，其中拆除重建的在30%以下。《办法》出台之后，规划已获批准的25个项目将在近期办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。25个更新改造项目涉及总用地面积总109.7万平方米，总建筑面积397万平方米(其中包括6个工业区升级改选项目)。
市规划国土委副主任薛峰介绍，通过这25个项目，将为社会提供建筑面积202万平方米的住宅、21万平方米的办公用房、48万平方米的商业用房、21万平方米的商务公寓以及90万平方米的产业用房，并配套一批保障性住房、幼儿园、学校、社区健康中心、文化室、公交首末站等。
鼓励权利人自行改造
从2004年10月28日起，深圳市全面启动城中村和旧工业区改造工作。《办法》可覆盖深圳市范围各类更新改造类型，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等城市更新活动。
过去，对于更新改造项目是否一定要交给“发展商”实施，原村集体或原权利人是否可以作为改造主体，一直有争论。对此，《办法》第三十一条“鼓励权利人自行改造”。第三十三条更进一步规定：“存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《公司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新。”
《办法》规定，对于自行改造的项目，“实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算。”尽管没有直言，但这段表述意味着城市更新项目的土地使用权可以通过协议方式出让。
有专家认为，《办法》出台是深圳城市发展转型的一个重要标志，它意味着深圳的城市发展正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主转变迈出了重要一步。另规划国土部门将致力于研究和推行深圳城市更新的低碳发展模式，在更新改造中坚持生态化改造原则。
自行改造可协议出让土地
不过，不是任何项目都可以“想改就改”。《办法》明确规定，只有符合“城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现在土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形”的城中村、旧工业区等才能进行城市更新。
《办法》第三十六条规定：“城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。”
《办法》第四十二条规定：城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规及广东省、本市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。薛峰表示“这就是说，违法建筑不会自动成为更新对象，我们也不会对违法建筑‘放水’。”
近期将推动的城市更新项目
序号 项目名称 区位 建设用地规模（公顷） 批准建筑面积（平方米） 备注
合计 商业 住宅 办公 商务公寓
1 石厦村改造 福田区 3.35 297976 54896 50000 96600 96400 配建体育活动场地、社会停车场、公共厕所。
2 新洲村改造 0.84 48559 8000 27500 0 13059
3 南光村改造二期 南山区 1.96 104200 10000 61234 15250 0 配建酒店一座，文化活动站，社区健康服务中心，社区服务用房，垃圾站、公共厕所。
4 湾厦村改造 2.68 132948 9390 118448 0 0 配建9班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区及文化室、社区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、环卫工人作息站、公共厕所。
5 田厦新村改造 2.92 157500 23000 67000 38400 29100 配建垃圾收集站一处。
6 水湾村改造 2.92 218730 29550 81850 62000 42380 配建社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、垃圾转运站、公共厕所。
7 龙华郭吓旧村改造 宝安区 2.1 52000 30000 18400 0 0 配建9班幼儿园一所、社区警务室、居住小区级文化室、社区服务站、体育活动场地、公共厕所。
8 民治牛栏前旧村改造 3.3 142360 30000 1121
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