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深圳楼市在转向? 楼市静默期需调控重拳出击
2010年03月15日
嘉宾简介
　　
　　马红漫，经济学博士。长期担任多家报刊的评论员工作，撰写了大量的报刊社论与专栏文章，国内知名一线财经评论员。目前主要从事财经新闻的评论分析工作，在第一财经频道担任《财报天天读》、《实盘追踪》、《财经时评》等栏目的主持人与评论员。
　　
　　新年伊始，深圳楼市再次成为全国房地产行业的“消息树”，吹响了量价齐跌的号角。根据深圳市规划国土委相关数据，今年1月8日至14日，深圳楼盘周平均成交价19721元/平方米，正式跌破两万元大关，环比下降了15.4%。深圳的175个典型二手楼盘，有八成在今年1月出现了成交价环比下降。幅度最大的是南山区世纪村，环比已经比去年12月时下降了3000元/平方米以上。随后，深圳楼市的寒意渐浓。在农历除夕至正月初五期间，一手房甚至交出了“零成交”的白卷。几乎是在同期，二手房成交量也骤降91.6%。由此，深圳楼市预期发生了明显的转向，有一批对价格颇为敏感的买家不惜损失定金，已经提出“退房”。
　　
　　深圳房价具消息树效应
　　
　　在国内所有一线城市之中，深圳的房价最具有先行指标的意义，就如同《鸡毛信》故事中的消息树。历史经验显示，深圳房价的上涨与下跌往往先于其他一线城市，而且涨跌幅度也远超其他城市。就以2008年的房价调整为例，北京上海等城市房价不过是微幅调整，而在深圳则已出现一拨“退房”、“断供”的热潮，让人感觉房市几近“崩盘”了。同样的，始自2009年初的房价飙升，深圳房价不仅率先启动，而且全年房价上涨80%，成交量全年突破2000万平方米，量价均创深圳建市30年来新高，这一房价惊人涨幅也远超其他一线城市。如今，深圳楼市领跌全国的一幕再次上演。虽然上海北京等地的楼市同期成交也出现了明显萎缩，部分楼盘推出了促销活动，但总体成交价格的变动相对温和，并没有出现惨烈的下跌，只是环比涨幅有所下降而已。
　　
　　深圳楼市之所以会如此敏感，与其独特的人口结构与地理位置息息相关。国内其他一线城市历史悠久，人口收入结构呈现出稳定的“金字塔”型，由此房价的上涨和下跌都必须要面对多层次购买实力群体的压力或者支撑。而深圳却有所不同，当地人口结构有明显的断档，即在白领为主的中高收入群体与低端外来务工群体之间存在一个社会断层。由此导致的结果就是，房价上涨容易突破，下跌则几无支撑。此外，深圳地理位置毗邻香港，长期以来一直是海外热钱进出的重要通道。所以，深圳楼市投机性资金占比较大，资金进出的频率更高，房价的涨跌幅度也就要远超其他一线城市了。
　　
　　价格超越价值，市场必然调整
　　
　　那么以2010年以来的市场行情看，究竟又是什么因素触动了深圳楼市敏感的神经？
　　
　　其实，决定市场均衡价格的因素最终在于价值，房地产市场而言就是以自住、改善需求能否承受为中枢标准。如果一个社会绝大多数居民的工资收入都买不起房，就表明价格已经远远超越了价值核心，市场调整将是必然，只是时间存在不确定性而已。本轮全国房价飙涨到最后，投机性购房已然成为需求的主流，恰恰是前期货币政策的收紧成为楼市拐点隐现的导火索。依照房地产资金链条运行的一般规律观察，如果资金流收紧的态势不变，开发商的“好日子”大约只能撑到今年6月份。可见，今年楼市的走向很大程度上取决于政策调控的力度，而全国“两会”又将左右着楼市政策，并最终影响供求双方的动向。
　　
　　我国房地产市场价格泡沫长期存在，市场周期理论在楼市长达11年之久的牛市行情中黯然失色。事实上，在楼市长盛不衰的表象背后，是调控政策与投机蔓延两个因素的共同交织影响。从调控决策角度着眼，房地产往往被视为快速提振经济的一枚有效棋子，楼市的繁荣可以迅速优化多项经济指标并带动上下游产业的复苏。回顾本轮楼市活跃的走势，房价本来在2008年已出现自发调整的端倪，但由于金融危机的恶化，调控政策为了“保增长”的政策目标而不得不力挺房地产市场。再加上投机资金的恶意炒作，房价居然创出了历史新高。政策面的宽松，助长了楼市交投的活跃，投机泛滥。一方面，借由预售制等政策福利，开发商得以高杠杆运作，前期预售款及大规模银行借款帮助开发商迅速扩容。另一方面，银行商贷门槛的松动，让投机者获得了廉价本金，楼市暴富成为了许多人的梦想。需要提及的是，巨大的赚钱效应甚至吸引了众多央企纷至沓来。在国家财政的强力支撑下，手握重金的央企纷纷进入房地产业掘金，并轻松击败原有“大佬”，成为业内旗舰。
　　
　　楼市投机高度依赖资金供给，只有维持源源不断的增量资金供给，才能让房价保持快速飙涨。而畸高的房价已经透支了资金的供给能力。不久前，曾经的“地王”北京大龙地产公司因无力支付50亿元的土地出让金而被相关部门暂停了土地拍卖资格，并被没收了2亿元的拍卖保证金。类似地王被“套牢”的事件表明，尽管投机心态推高的房价给开发商带来了巨额利润，但同时也