- 揭秘城市更新下的利益链 旧改中介费高达上亿元
- 2010年05月10日
- 深圳正在如火如荼进行的城市更新大舞台上,除了业主和开发商两个主角,还活跃着更多形形色色的角色。
一个旧小区同时涌进了几个开发商,有的还是两三个开发商的“联合体”,谁才是真心要改造的开发商?谁是打着开发商旗号的中介机构?还是只开“空头支票”的皮包公司?一切似乎都让人如坠云雾。
中介招徕多家开发商
福田区南园新村楼龄接近30年,与寸土寸金的华强北商业区近在咫尺,紧邻深南大道地铁科学馆站。记者日前在南园新村小区里看到,一家名为“深圳市恒豪实业有限公司”的开发商已经进驻,并大张旗鼓地征集业主意见,小区的宣传栏也张贴满改造后美轮美奂的效果图,连户型图都清楚呈现,令人感觉美好新家园即将成为现实。
不过,南园新村的改造之路并不平坦。
由于房子破旧,小区环境较差,南园新村不少业主早就渴望改造,2008年,早在《深圳市城市更新办法》出台之前,业主们自发成立了“改造重建筹备小组”,而牵头人则是一位自称深圳某品牌开发商旧改负责人的葛某。
“大家开始都很信任他,希望他能协助业主与开发商进行谈判,但后来发现,他只是一个想‘贩卖’业主资料、牟取暴利的中介,而不是开发商。”据知情的业主介绍,自从“改造重建筹备小组”成立以来,葛某接连招徕好几家对改造南园新村有兴趣的大型开发商,但开发商们最后却因各种原因舍弃而去。“葛某开出的中介费过高是重要原因。”业主说。
不过,葛某在接受记者采访时表示,好几家开发商最后撒手而去的主要原因,是当时业主要求太高以及受2008年房价下跌影响。“三年的临时安置费30万元,回迁面积是1∶1.2,包括卓越、路劲、佳兆业等大的开发商都无法接受业主的这一要求。因为当时还没有《办法》出台,2008年受金融危机影响,深圳房价又大幅下跌,开发商看不到前景,就不愿再搞。”葛某说,后来找到恒豪,终于愿意接受业主的要求,并进驻改造。
对于是否扮演中间人的角色从中牟利,已经离开南园到其他旧小区活动的葛某日前对记者说:“我是为业主们做好事,但到头来他们却中伤我。”
经过一番曲折,终于在2009年,葛某寻觅到了愿意前来改造南园新村的开发商“深圳市恒豪实业有限公司”,并成为恒豪的委托代理人,游说业主签订补偿安置协议。
旧改中介费高达上亿元
那么,业主所反映的中介机构高价“贩卖”业主资料,真的存在吗?
在一份从上述与南园改造小组接洽过的某开发商处流传出的“南园小区旧改项目简介”上,记者看到,实际上这是一份“居间服务简介书”,居间总费用竟高达5000万元。
其中,居间方承诺“保证投资方能拥有该项目的开发权(即开发商与南园小区业主委员会签订委托改造合同)”、“在8个月内完成所有小业主与投资商签订补偿安置协议”、“保证投资商顺利把该项目拆迁”等等。
当然,中介也并非一次性能收到5000万元的佣金。在这份南园新村项目的“居间服务简介”上,也列明了开发商进驻的条件:首先是签订居间合同和与业委会签订协议时,开发商支付50万元;当与小业主签订补偿协议达到90%时,开发商支付佣金300万元;当签完100%,佣金为1400万元;所有搬迁完成时,再支付佣金1000万元;直至项目开工时,开发商须将余款一次性付清。除此之外,在接下来与业主谈判的8个月内,每月须支付4万元的办公费用。另外,如果开发商还要委托居间方办理南园项目的拆旧建新有关手续,“费用另计,约5000万元”,这样,旧改“一条龙式”的居间服务佣金高达上亿元。
从这份“居间服务简介书”上还可以看出,开发商改造旧小区要攻克的第一个“堡垒”,就是业主委员会。
不过,由于是传真,这份字迹有些模糊的“居间服务简介书”上,并没有注明居间方和投资商分别是谁。
“接触到南园小区是有中间人介绍的,后委托一姓葛的帮忙与业主谈判。但几个月下来,签约数量几乎为零。”恒豪董事总经理吴先生日前接受记者采访时表示,并没有支付葛某巨额中介费,只是最后补偿了葛某40多万元的办公费用。
开发商资质引担忧
“目前同意改造并签署补偿协议的业主已经超过三分之二了,正在筹备申报事宜。”恒豪董事总经理吴先生日前对记者说。
不过,也有业主对恒豪的资金实力和补偿协议产生了质疑,并担心恒豪会否将业主资料“打包转卖”给其他开发商。“恒豪注册资金才1000万元,要求业主签订的补偿协议是‘霸王’条款,许多约定对业主不利。”接受采访的多位业主说,曾试图与恒豪沟通,将补偿协议的不公平条款作出修改,但恒豪并没有理会。
“资金实力与公司当初的注册资金不能画等号。我不会转卖,因为我是真心想在关内好的地段打造一个好项目,做响公司的品牌。”恒豪总经理吴先生说。
对于改造南园小区需要投入多少
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