• 国十条出台后 首例购房人要求解除合同案开庭
• 2010年05月24日
• 　据中国之声《新闻纵横》8时18分报道，4月17日，调控房地产市场的新“国十条”出台，国家开始实行更为严格的差别化住房信贷政策。因房主拖延，导致房贷手续没有及时办理，进而购房者吴先生无法支付上调后的贷款首付。随后，他将房主郭女士告上法庭，要求被告双倍返还定金10万元。北京市崇文法院今天上午将公开审理这一案件，详细情况我们连线正在前往现场采访的中央台记者刘黎黎。
  　　
  　　主持人：这一案件是“国十条”出台后，第一例购房人要求解除房屋买卖合同案，先给我们简单介绍一下案情的来龙去脉。
  　　
  　　记者：据了解，原告吴先生是河南人，来北京工作时间并不长。4月12日，他和房主郭女士签订合同，买了郭女士在北京崇文区沙子口路的一套二手房、建筑面积是98.38平方米。双方当时约定的定金是5万块钱，不久，吴先生就按约定付了定金。吴先生说，按照合同的约定，双方应该在签合同后第二天，也就是4月13日就办理合同网签，在4月20日到银行办理房屋贷款事宜。但是，郭女士却以各种理由推延办理网签等一系列手续，没有按合同要求履行约定。昨天我也试图联系被告郭女士，先是不接电话，后来手机一直处于关机状态，所以被告在开庭前没有做更多的陈述。
  　　
  　　4月17日，国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定：对购买首套自住房并且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款的首付比例不能低于30%。而吴先生买的这套房子建筑面积98.38平方米，正好在“国十条”规定的上调房贷首付比例的对象之列。吴先生说，当初约定以银行按揭的方式买这套房子，首付20%，合下来大概有40万。但是，按照新规定，他买这套房子的首付得付到总房款的30%，算下来，再多套16万多一点，他拿不出来了。
  　　
  　　同时，新政策还规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这一条，他也不能满足，因为他拿不出1年以上的纳税证明，按照新规定，银行也不会给他发放房贷。所以，吴先生就以违约为由把房主郭女士告上了法庭，要求法院判决解除合同，郭女士双倍返还购房定金10万元并承担所有诉讼费用。
  　　
  　　主持人：今天这起案件将公开审理，大家关注的焦点在哪里呢？
  　　
  　　记者：今天上午9点10分左右，这一案件将在北京崇文法院公开审理。之前，也有律师对此案进行了一些分析。在这一案件中，如果确实因为郭女士的拖延导致合同无法正常履行，进而造成吴先生因代不到款，而不能买这套房子，郭女士的行为应该是构成违约的。但对于吴先生提出的双倍返还定金10万元，还得看合同中对于违约是怎么界定的。如果郭女士的拖延超过了规定的约定期限，法官应该是认定违约导致合同解除，也该双倍返还定金。但如果郭女士的行为没有超过合同规定的期限，只是构成了违约责任，法官可以认定合同并没有解除。而合同违约一般是按日计算违约金，吴先生可以获得按日计算的违约赔偿，但很难拿到双倍定金赔偿。关键还得看合同到底是怎么约定的。
  　　
  　　同时，吴先生的购房经历也引发了一个法律话题：楼市新政对合同的影响属于不可抗力吗？不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因不可抗力而不能履行合同的，要相应地免除或减轻责任。一种说法认为，房地产交易合同中，尤其是当前形势下的房地产行情，买卖双方都应当预见到国家的房地产金融政策将会调整、会有变化，大家对调控应该有预期，只是不知道楼市新政具体在什么时间颁布，因此不能把国家政策变化归属于不可抗力。不过，法律界也有人认为国家新政策导致无法履行合同应该认为是不可抗力，法律本身对于这个问题的说法还不是特别明确。
  　　
  　　今天，我们也会持续关注这起案子究竟会怎么解释，怎么判。