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深八成市民人均居住不足10平房价收入比20:1
2010年08月16日
　80％的市民平均居住面积不足10平方米，数以百万计的市民住在环境差、品质低的城中村住宅中；商品房价格五年涨两倍，与市民年收入比高达20：1，许多中低收入者望房兴叹，蜗居、蚁居成一时热词。
　　
　　市房地产研究中心主任、中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会副主任委员王锋接受本报独家专访时表示，房价过快上涨，中低收入市民买不起房，一个重要因素是保障房在市场上的比重严重偏低。深圳解决住房问题的根本之道在于实现住房结构合理化，关键举措是坚持楼市宏观调控政策，同时，积极落实公共住房政策，快建多建保障房。
　　
　　“深圳已启动2040年发展战略的编制，住房发展规划是其中重要一环。我们研究后的建议是，未来五年，深圳需要建设保障房26．2万套，到2040年，深圳保障房在整个住宅市场上的比重，要从目前的6．3％，上升到50％。”王锋认为，这一目标的实现，也就是深圳调整住房结构，适度增加总量，提高市民生活质量，消除居住严重苦乐不均的过程。
　　
　　深圳保障房占比仅6．3％
　　
　　保障房是相对于商品房来说的，王锋认为，凡符合有政府财政投入、售价租金可控两个条件的住房，就应归入保障房或公共住房之列。这是政府解决中低收入人群住房、人才安居住房和调节楼市的物质基础。
　　
　　据统计，深圳现有住房存量约4亿平方米，其中，城中村私房占42％，三十年来保障房建设数量的总和约2600万平方米，仅占整个市场的6．3％。这和深圳经济快速发展、人口急剧膨胀的现实很不匹配，住房结构明显不合理。
　　
　　王锋分析，目前，深圳尽管保障房存量少，但由于大量城中村私房的存在，使许多买不起房的市民可以选择租住城中村，从而解决了部分新增人口的居住问题。社会住房矛盾还不是很大。但是，城中村环境差，房子品质低，约六成深圳人住在这样的房子中，生活水平需要提高；同时，深圳户籍人口中约七成人口拥有自有住房，人均居住面积接近30平方米，是前者的三倍。不同市民群体在居住上的不均衡现象严重存在。
　　
　　均衡住房结构是问题核心
　　
　　结构。住房结构。均衡的住房结构。
　　
　　采访中，王锋多次指出，在整个房地产市场的发展中，住房结构发挥着最根本的作用。深圳房地产市场投机集中，房价超高，只有很少比例的人拥有自有住房，而绝大部分居民的人均住房面积低于10平方米。要想解决这种严重不均衡的状况，仅靠商品房交易这种纯粹的市场手段无能为力。
　　
　　只有调整住房结构，提高保障房的比例，使之与商品房均衡，才是解决深圳当下房地产市场难题的核心所在。
　　
　　在王锋看来，提高保障房的比例有着显而易见的重要作用。首先，从住房的本质含义上看，保障房会发挥巨大的民生作用，促进社会和谐。
　　
　　对当下市场超高房价没有支付能力的居民而言，通过经济适用房、公共租赁房、人才安居房等政府保障房政策，可以实现居者有其屋的理想，为深圳的发展留住人才。其次，保障房的大量存在可以实现住房需求的有效分流，打破目前过度依赖商品房市场来满足住房需求的局面。
　　
　　一些经济状况不好的深圳居民，无需再穷尽几代人积蓄到市场上购买房子。这种分流能遏制流动性过剩的资金对房地产市场的过度投机，进而产生积极的连锁反应，保持房价、楼市、金融和整个宏观经济的稳定。
　　
　　未来保障房与商品房之比要达到1∶1
　　
　　今年深圳市政府大幅上调了保障房的建设目标。王锋认为，深圳的保障房建设已迫在眉睫，未来20－30年这方面的压力会很大。
　　
　　未来三十年住房战略规划，关键要实现提高市民居住质量、消除居住贫富悬殊的目标，关键是在坚持总量适度增加的前提下，达成住房结构合理化。保障房建设的比例要从目前的6．3％上升到50％，保障房与商品房之比达到1∶1。
　　
　　十二五就在眼前了，接下来的这五年，深圳又可能采取什么措施促进房地产市场的健康发展？
　　
　　参与了十二五住房发展规划制订工作的王锋介绍了自己的想法，十二五期间，深圳将适度增加住房总量，和十一五保持一致的目标，重点工作还是对住房结构进行调整。据介绍，由于房价过高，十一五期间我市住房实际销售情况与预期目标相差较大，基本打了个6折。因此，十二五期间，住房供应政策将向保障房一块倾斜，商品房和保障房的总量供应比例将从十一五期间的82调整为64。十二五期间，每年商品房的供应量由十一五的11万套降为8万套。据悉，2010年我市计划建设的保障房由2．3万套增加到了5万套，这也意味着从今年开始到十二五期末，我市每年保障房的建设目标都将保持在5万套左右的较大规模。
　　
　　王锋还透露说，人才安居房将成为十二五期间重点建设的保障房类型，其计划建设的目标是16．2万套，占保障房总量的61．83％。在人才安居房的管理方式上，将借鉴