停办划拨用地日期临近 房地产商忙于找钱圈地

       焦点房地产网 sz.focus.cn 2004年06月22日07:56 中华工商时报 

    随着金融政策的进一步收紧、国土资源部对土地资源的严格监控以及8月31日划拨用地停办“大限”的日趋临近，房地产开发企业正面临着前所未有的市场考验，房地产企业间的竞争更多地从产品销售市场转向企业的战略竞争。

　　据了解，中央政府在土地、金融方面采取的一系列紧缩政策，使长期以来依赖银行贷款、通过划拨形式获得土地的房地产企业感受到了“釜底抽薪”式的双重压力。

　　记者采访发现，目前几乎所有的房地产开发公司都在根据新的土地、金融政策在调整开发“步伐”，大多数企业不是在寻钱，就是在找地。房地产企业在以“粮票”（土地）换“鸡蛋”（资金），或以“鸡蛋”换“粮票”的过程中诞生了一批股权合作的新企业，因为，股权转让可以合理规避土地买卖所规定的4％的交易税和将近5％的营业税等费用，股权收购成为房地产企业在新形势下壮大、发展的一个有效战略途径。与此同时，“家底”殷实的企业均在不失时机地抢占市场的制高点，很多企业利用“打包销售”的市场战略彰显企业实力，以扩大市场影响力。

　　最近，北京华远房地产公司以股权合作的方式，用该公司尚待开发的尚都二、三期17万平方米的土地换取了SOH O中国手中的资金，转而又用这笔资金以股权合作的方式换取了北京城建公司东华广场项目80万平方米的土地。此举被房地产界视为房地产股权收购的成功范例。

　　显然，东华广场项目使新成立不到三年，土地储备资源并不充分的华远公司如雄鹰插翅。华远房地产老总任志强表示，华远下一步还将利用“鸡蛋”换“粮票”的方式在7月底前收购2至3个项目。

　　当土地供给制度和资金供给发生变化时，所有的开发企业都面临着发展与扩大的战略调整。华远房地产公司用“粮票”换“鸡蛋”战略决策解决了短期融资与长期发展所需土地。

　　房地产业界人士认为，股权收购是当前房地产企业成功实现战略转移，继续保持市场竞争力的可行途径。继华远收购东华广场之后，将会有更多的房地产企业采用这种战略竞争方式。

　　在多数房地产企业忙于解决储备“粮”问题之时，一些富有实力的土地大户不约而同地采取了打包销售的市场策略。

　　早在今年春季房展会上，北京城建集团定下18个展位，同时推出了其旗下的4个项目。金隅嘉业房地产公司更以25个展位的宏大场面将其开发的8个房地产项目进行了集中展销。今年5月，北京天鸿集团先后推出总建筑面积60万平方米的兰州鸿运润园、72万平方米回龙观经济适用房六期项目、17000平方米回龙观文化居住区商业用房和6万余平方米的熙府桃园住宅项目，利用其项目集中上市的机会，充分展示了天鸿集团在京内外深厚的土地储备和强大的资金实力。近日，首创置业根据今年变化的房地产市场形势，对企业的发展战略进行了重大调整。作为北京的一家“大地主”，首创根据其不同地块的产品集中组合出“商务地产板块”、“低密度住宅板块”、“城区住宅板块”和“豪宅板块”。目前，该企业将其在CBD、中关村、金融街拥有的土地资源打包整合，提出了“商务版图”计划，首批集中推出金融街1号、首创空间、首创拓展大厦、雪梨商业中心等四大商务地产项目。该企业试图通过打包销售的方式，在今年写字楼市场供应迅速增加，需求增长低于预期的情况下，以其特有的“商务表情”吸引买家眼球，以获得市场先机。

　　分析人士认为，根据官方的数字显示，北京在今年8月31日“土地大限”之前，有条件办理划拨用地手续的土地有1个多亿建筑平方米。这些土地由于受最长两年储备期的政策限制，最近一两年将被集中开发，对于土地储备量较大的房地产企业，选择集中销售的市场战略，不但可以壮大企业声威，而且集中对项目进行推广可以大为降低企业的营销成本，拥有较多土地储备的大型国企将会更多地借助这种战略方式参与新一轮的市场竞争。