我国房地产过热主要表现为房地产投资速度增长过快和房价持续上涨。隐藏在房地产过热现象背后的是我国房地产市场局部供给过剩和短缺并存的严重结构失衡：一方面，面向中低收入阶层的中低档普通商品房供给不足，而人们改善住房条件的愿望迫切，强化了对住房涨价的预期。我国相当一部分中低收入家庭住房相对紧张，住房条件亟待改善。随着经济发展水平和人们收入的不断提高，人们的住房需求增长强劲。目前人均住房面积在16平方米以下的家庭占48.9%，35万个家庭人均建筑面积在8平方米以下，156万个家庭缺房，全国还有1.5亿平方米的危旧房屋需改造。从现在至2020年每年有1500万人从农村移居城市，加剧房地产供求矛盾。而在中低收入阶层的住房供给上，1998年到2003年，全国经济适用房建设虽已累计完成投资7500亿元，经济适用房建设占商品房总量的41%，但经济适用房供不应求的矛盾仍然存在，又因一些地方没有认真落实国家经济适用房政策，加剧了经济适用房供需矛盾。另一方面，高档商品房、商业用房供大于求，一些地方高档、大户型住房以及高档写字楼、商业性用房积压严重。企业受利润目标驱使，在房地产开发中存在增加高价房和别墅开发的倾向。但这毕竟只是市场总需求的一小部分。在房地产投资不断升温的同时，空置商品房总量和空置率迅速增长。今年一季度，全国商品房空置面积达到9008万平方米，同比增长5.3%，其中，空置1到3年的商品房占全部空置面积的43.1%，空置3年以上的占12.6%。

　　房地产结构性过热不仅拉动房价持续上涨，抑制真正需要改善住房条件的中低收入家庭的消费需求，而且使银行贷款过多地集中到房地产业及其相关行业，积累着潜在的金融风险，不利于房地产市场乃至国民经济的持续健康发展。

　　当前我国房地产业的结构性过热，与现行房地产政策法规体系不能有效发挥自动调节作用有着直接的关系。突出反映在土地供应管理、房地产信贷管理、房地产税费管理、房地产市场管理方面：(一)土地供应未有效纳入规划，难以通过规划有效引导社会土地资源在不同区域和房地产产品之间合理分布。(二)房地产金融市场尚不成熟和完善，难以通过差别信贷政策有效调节不同消费层次居民的住房需求。(三)房地产税制设计没有充分考虑土地合理利用等问题，难以通过房地产税制有效引导土地利用方向。(四)房地产业各环节都不同程度地存在管理不规范的问题，难以通过房地产市场管理有效抑制房地产投机和房地产泡沫的产生。房地产违规开发等问题在不少城市比较普遍。

    随着房地产市场化程度提高和法规不断健全，建立和完善以间接调控为主、直接调控为辅的房地产调控的长效机制，是解决我国房地产结构性过热的治本之策。合理定位政府房地产管理职能。造成这一轮房地产虚热的一个重要原因是地方政府背离其市场服务和监管者的角色，过度介入具体房地产投资开发活动。政府管理房地产业和房地产市场的职能应该定位在管制房地产开发行为、维护正常的房地产市场秩序和让低收入者安居上。政府主要通过经济手段，倚重市场力量，间接地介入住宅建设。现阶段的我国住房政策必须逐步从政府直接投资建设中低收入居民住房转向政府补贴建设，从补贴住房建设企业转向补贴居民住宅消费，让普通老百姓真正得到实惠。

　　建立科学灵敏的房地产市场预警系统。我国房地产业预警系统建设明显滞后，政府难以据此进行“事前调节”，有必要在全国范围内建立和健全房地产市场预警系统，并由政府定期公布地价和房价的宏观指导价格，必要时应当规定最低价和最高限价，为土地和住宅的投资开发者提供可供参照的价格信息，使政府调控收到良好效果。

　　严格规划和土地出让管理。各地政府要将房地产业发展纳入城市建设的总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。要以城市中长期发展规划和城市土地利用规划为基础，制定详尽、科学的土地出让计划，向社会公布，并建立健全土地征购储备机制，有计划地将土地投入市场，控制土地向房地产市场的投放量和投向，做到有计划、有步骤地开发。

　　完善房地产税收体系。房地产税制要考虑土地合理利用和房地产调控需要。可以对房屋和土地使