• 深圳住宅市场遭遇限贷限购 商业地产投资升温
• 2010年11月08日
• 　“现在去地铺咨询投资机会，置业顾问首先推荐的会是买商铺，买写字楼。”深圳市德思勤置业总经理叶世育近期一直在观察“限购令”下的房地产市场新动向，“有迹象显示，资金正向商业地产流动。”
  　　
  　　写字楼售价月涨１９．４％
  　　
  　　“限购令”正式实施的１０月份，商业地产的主要组成部分写字楼出现量跌价涨走势。深圳中原数据显示，深圳写字楼销售６０２９６平方米，环比下滑４６．４％，而销售均价达到３５２５４元／平方米，环比９月份的２９５２１元，大涨１９．４％。
  　　
  　　新一轮住宅调控于４月强力启动，而商业地产的租金呈现稳定上扬的走势。据仲量联行统计，２０１０年第三季度，深圳甲级写字楼和优质商铺租金环比联袂上涨。其中，甲级写字楼整体空置率１０．５％，环比下降了１．４个百分点，而租金水平录得较大增幅，环比增长１０．８％。整体平均值达到１３５．４元每平方米每月。深圳优质商铺市场旺盛的需求和持续走低的空置率也推高租金，第三季度录得环比增长１．１个百分点，达到７９５．４元每平方米每月。
  　　
  　　据分析，写字楼租赁需求主要来自金融机构的扩张。深圳金融行业上半年增加值同比增长１３％，比同期ＧＤＰ增速快１．４个百分点。国内外经济的复苏迹象向更多行业蔓延，对写字楼市场的需求也产生带动作用。如，第三季度半导体制造企业Ｒａｍｔｒｏｎ和服装企业曼妮芬分别在甲级项目扩张了大面积办公室。
  　　
  　　意向客户明显增加
  　　
  　　“９月３０日深圳发布住宅‘限购令’后，前来地铺咨询商业地产的客户明显增多。”２１世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧表示，１０月初以来，不少原来有意购买住宅的客户，纷纷转型为商业地产的意向购买者。由于买商业地产从选择到认购、贷款及成交，前后大约需要两个月时间，因此，预计深圳商业地产成交量的增长将在１１、１２月的数据中才会体现出来。
  　　
  　　杨创慧介绍，２１世纪不动产每天都对客户情况进行统计，１０月份，其在深圳的近百个地铺反馈的信息是，相比“限购令”前，商业地产意向客户大幅增加了两成，实际成交量也有所上升。客户对商铺的兴趣比较浓厚。位于东门、华强北及南山中心区的高端商铺备受关注；首次置业者由于经验及资金有限，更倾向于在龙华、宝安的轨道交通节点，寻找价位合理、具有较大成长空间的商业物业。
  　　
  　　世联地产东海花园一间地铺的负责人告诉记者，１０月以来，部分原来有意买住宅的人士因“限购令”而失去了买房资格，同时，也暂时看淡住宅市场，商业地产很自然成为他们关注的领域。
  　　
  　　暂未受到政策调控
  　　
  　　业内人士介绍，尽管国家针对住宅市场年内已出台两轮严厉调控政策，但均未涉及商业地产。即买商业地产，只要客户实力在，银行按揭不会因套数多而停贷；国土部门也没有对商业地产套数做过户登记的限制。由于银行对二套住宅贷款规定了五成首付、相当于基准１１０％以上利率的政策，这与商业地产的首付成数一致，而利率可能还高于商业地产。
  　　
  　　深圳市德思勤置业总经理叶世育认为，住宅关系到民生，调控是不言而喻的。商业地产与经济发展息息相关，政府进行严厉调控的可能性不大。买进后面临的政策风险远低于住宅。同时，深圳的商业地产价格、租金都比较理性，长期持有获得的租金回报也比较可观。
  　　
  　　“当前通胀压力大，长期来看商业地产具有较强的抗通胀能力；商业地产好租，空置率低，年租金回报率在４％左右，高的达到７％以上；而且，贷款、过户渠道畅通。”杨创慧认为，综合多方面因素考虑，商业地产不失为投资者保值增值的一个选项。
  　　
  　　发展前景值得看好
  　　
  　　２０１１年，深圳优质商铺市场将迎来供应高峰。由于新项目位于深圳的不同片区，产生直接竞争的可能性较小。同时，这些新供应将给零售商带来新的扩展机会。由于需求的增长、发展商的实力及新项目地理位置上的优越，预计深圳优质商铺市场在未来招租和租金表现方面都将保持乐观。
  　　
  　　叶世育认为，写字楼投资要关注片区的规划。前海合作区和福田中心区这两大王牌热点片区，具有持续而长远的发展机遇；车公庙、龙坂等片区的写字楼则具有较好的成长性。买商铺需要跟着商圈走，罗湖东门、福田华强北、南头商圈都是“淘铺”的好去处。商务公寓属于商业地产范畴，与商业活动紧密关联，户型相对较小，投资额不大，是适合普通投资者参与的一个品种。
  　　
  　　中原地产分析师提醒，虽然近期出台的新一轮楼市调控政策，对商业地产没有造成太多实质的影响，但在关联作用下，短期内商业地产市场将同样受到一定影响，量跌价稳将是短期内市场的主要特征。
  　　
  　　投资个案
  　　
  　　选择商业地产应慎重
  　　
  　　欧阳女士在楼市折腾了十多年。前