• 深房价停滞下跌压力小 开发商产生调控"抗体"?
• 2010年11月12日
• 楼市向左，房价向右？在如暴风骤雨般的调控中，深圳楼市却保持了出人意料的“平静”。“平静”缘于房价表现的不寻常，在新近出炉的10月份深圳楼市月报中，多家机构将过去一个月的楼市表现总结为“量跌价滞”，意思是深圳房价暂时滞涨却并未显跌，这与每当调控来临迅速量价齐跌的经验大相径庭。
  
  　　在“史上最严厉调控”继续深化发力之时，深圳房价俨然“停滞”，耐人寻味。
  
  　　有业内人士指出，房价不再仅仅由供需决定，在楼市博弈日益加剧的背景中，左右房价的因素有许多，而包括房企洗牌开始、加息通道重启、经济环境不支撑等在内的房价下跌条件，目前都无迹可寻，这说明与楼市真正降价还有一段距离。
  
  　　资金链松紧对立
  
  　　有媒体报道，银监会最近选择了60家大型房地产企业集团进行分析，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。而陆续公布的上市房企三季报中，众多房企特别是龙头企业利润增幅明显，但与去年同期相比，56家上市房企三季度经营性现金流量净值为－521.83亿元，去年同期为392.93亿元，大幅下滑了233%。
  
  　　多组数据表明，调控重压与市场冷清，双双挑战房企资金链厚度；然而却有不同声音认为，对于不同企业，资金链的松紧程度也有差异。深圳研究机构经理余海洋认为，房企融资渠道紧缩是事实，IPO暂停、贷款不放，国外资金借贷或对赌风险成本高企，这尤其不利于中小房企的发展。相反大型房企因为销售金额的积累以及发展架构的调整，资金链压力相对较小。
  
  　　早在9月份，SOHO中国就宣布，公司合同销售额达183亿元，提前3个月完成全年销售目标。而日前恒大宣布，提前两月完成2010年全年销售目标，销售金额已达411.6亿元，是去年同期的1.74倍。无独有偶的是，佳兆业的报告称，希望能稳当地度过第四季度，或不会出现降价等促销措施。万科也表示，四季度市场整体销售速度可能明显放缓，但因为全年推盘的最高峰已过，后续销售压力不大。
  　
  　　资金压力迫使房企洗牌开始，随即才会有大面积降价，而现实房企的资金状况还不足以出现类似局面。
  
  　　看涨预期挺房价
  
  　　统计局最新数据显示，10月份CPI同比上涨4.4%，创25个月来新高。一方面近期持续上涨的农产品价格让百姓直观感觉到“钱似乎越来越不值钱了”，而日前美联储通过的第二轮“量化宽松”货币政策，更是引爆了资金对于通胀的担忧。
  
  　　业内观点普遍认为，目前房地产仍然是最好的资产配置手段，而反映到市场上，则是大户型和别墅一反常态的热销。
  
  　　中原地产10月份深圳新房成交结构数据显示，上月144平方米以上大户型以及别墅的供销比例遥遥领先于其他产品；其中144平方米以上复式新增61套，售出36套；叠拼别墅新增167套，售出85套，两类产品的供销比例分别达到了59%和51%。而官方统计结果，10月份最后一周楼盘成交冠军居然是位于观澜别墅项目和黄观湖园，一周售出49套，曦城、观澜湖高尔夫大宅、星河时代多个别墅项目，近期也有不错的成交。
  
  　　尽管上月中旬央行宣布加息，存款准备金率也一再上调，然而至今为止未有更严厉和连续的动作出台。有观点分析，央行提高利息将会抑制货币和货款的供应量，从而压缩房地产投资，但同时也会有使经济走入萧条的风险。因此，在加息通道开启之前，出于资产配置目的购入房地产的资金将有增无减，这在一定程度上也将支撑房价。
  
  　　刚需与调控“无关”
  
  　　“首选地福田，单价在18000元以内的房子。”28岁的小钟属第一次置业，最近仍然忙于看房，房地产的多番调控并没有影响他的置业计划。“现在考虑的是究竟买三房还是四房。”36岁的曾先生说，买房套数被限制后，置业是否应该一次性到位，他准备卖掉现在罗湖的小房，在附近换购一套大面积物业。
  
  　　事实上，“二次调控”限制的是投资门槛，划清了买房资格，并未浇灭自住客的住房需求。周末，记者在罗湖凤凰路踩盘时，某新盘现场看房人数仍然很多，不时有置业者细心算价，诚意十足。有中原地产分析师坦言，尽管整体成交数据惨淡，但是不少新盘的关注度依旧很高，通常是一些居住价值较高的新盘。因此，现阶段开发商的降价行为就变得价值有限，即使降到底线，依然无法突破限购的界限。
  
  　　值得关注的是，前海深港合作、大运会即将临近以及轨道交通的持续完善等等利好，仍在潜移默化影响深圳楼市，有开发商私下表示，深圳城市的经济活力、GDP总量甚至是人均收入，都足以支撑现有房价水平，“至少不会大跌。”
  
  　　“现在不是降价就能解决问题。”世联地产首席分析师王海斌则称，短期内许多房企的销售压力并不大，或者延期开售，或者拿些尾盘出来卖，在严格限购的背景下，开发商会觉得降价作用有限，做营销也缺乏动力。“不少公司委托我们做3～5年的长期市场规划。”王海斌透露，