• 深圳限价盘洼地效应或递减 换房族刚需在放大?
• 2011年06月17日
• “诡异刚需”，是本期会客室预定的主题。为何？因为众所周知，限贷、限购之下，“房票”有限，而近期“限价开售”的新盘陆续出现热销个案，个个报过来的说法是“刚需旺盛”。果真刚需如此庞大、如此急迫、如此中意当下市场？
  　　
  　　本期会客室，约来操刀近期几个热销楼盘的中介人士，以及有新鲜统计数据出炉的分析人士，一起谈谈目前市场的购房群体、促成原因、后市走向等。
  　　
  　　1投资客比例降低，自住型买家急入市
  　　
  　　南方都市报：从近期热销个盘，大家看到的买房人群是怎样的情况？
  　　
  　　张艾菲：我们公司代理销售的项目，我都是到现场统筹，如上周末的水榭春天、4月底的中海康城国际，大家都看到了三四千人到场、当日售罄的盛况。虽然开发商限价让利开盘是热销的重要原因，但另一方面，说明刚性需求还是很旺盛的。当然，我所说的刚需不止首次置业，有些换房的需求可能更“刚”。
  　　
  　　南都：根据你们的客户登记情况，统计其中刚性需求占多少？
  　　
  　　张艾菲：70%-80%。
  　　
  　　南都：这个比例，是否把一些换房的自住需求也放进来了？
  　　
  　　张艾菲：是的。比如中海康城国际和中海塞纳时光的开盘，我们排查诚意登记的客户情况之后，发现其中70%-80%是首次置业的，60%-70%是有社保的，这样我们开盘前夕就心里有底了，估计明天开盘肯定能卖到1000多套。又比如水榭春天，有200多套合拼单位，也都卖了，说明购房者真的是很想买，而且真的是买来自住。因为限购之下买合拼户型涉及到要用两个购房名额，很多人为此需要另找他人名额来买，仅为投资的话这样太麻烦而且风险大。
  　　
  　　南都：世联统计分析目前的购房人群结构如何？
  　　
  　　卫旭华：根据世联代理销售的众多楼盘，我们有些长期跟踪调查的数据，有四组数据变化说明现在自住需求入市急迫。首先是投资型买家的比例，今年3-4月份基本上维持在14%左右，5月份大概是10%，这是相对低位的。在去年8-9月市场反弹期，这个比例达到30%左右。
  　　
  　　南都：这种数据是基于怎样的标准和方式统计出来？如果仅从贷款或房产证登记名义来统计的话，那些躲在背后操作的投资型买家就没统计进来。
  　　
  　　卫旭华：这个因素我们有考虑，不是只从购房名义来看的，而是每销售一套房都有销售人员的评判，有一份问卷评判置业目的，这个数据相对来说还是比较准确的。
  　　
  　　张艾菲：今年3月的时候，我遇到有外地来的客户，一下子在深圳买了七八套，用的是不同人的名字，一次性付款，因为当时外地购房者补社保还是有用的。后来，这条路也被堵死了，这样一次买好几套的外来投资客没见了。
  　　
  　　2目前入市的“刚需”中，改善型的占比更大
  　　
  　　南都：刚才卫旭华说有四组数据说明自住需求入市积极？
  　　
  　　卫旭华：是的，第二组数据，显示目前购房者的年龄处于较低水平。今年5月份的平均年龄大概是35岁，而往年多数月份这个平均数在38岁左右及以上。这反映出，一是投资客减少，因为投资客的年龄相对偏大，都是随着年龄的增长，投资意识和投资实力在增强的；二是早早置业的年轻人群增多。
  　　
  　　第三组数据，我们发现一次性付款的客户比例处于高位，4月份达到30%，5月份是22%，而以前如2007年那样投资疯狂的年代，这个比例低至7%-8%。当然，这很大程度上是因为限贷，同时也说明有实力的买家入市欲望依然强烈，而支付能力超弱的“刚需”还没有真正入市。
  　　
  　　第四组数据，我们发现二季度的改善型需求比一季度有提升，主要调查是对未来两年内是否买房的，所以说可能是反映了因为下半年供应量比较大，现在也有一些楼盘已经开始促销，这种情况下改善型需求也在找准这个机会准备入市了。
  　　
  　　南都：能否算个大概的总量？目前市场的刚性需求？
  　　
  　　邓志旺：我们在今年上半年完成了一个人口方面的研究，调查发现，1500万人口中有1000多万人口在关外，这1000多万中有80%-90%都是属于打工的，剩下的关内人口及10%-20%关外人口才是具有购买能力的群体，这么估算大概是500万-600万。这500万-600万人中，其中有一半左右的人是户籍人口，剩下的是那些大学毕业新进来的群体，没有户口，从事着白领工作，他们是首次置业的刚性需求，也就是200万-300万人。
  　　
  　　目前深圳的住房存量是1.2亿平方米，平均到套数来看差不多是100万套，意味着三口之家大概有一半多的人已经有第一套住房。我们看到目前的需求，更多是以改善型需求为主，真正首次置业比例并不太高。
  　　
  　　南都：你刚刚说到有购房能力的人口是500万-600万，关外1000多万人口80%-90%都被剔除？
  　　
  　　邓志旺：因为我们算下来，那些人个人年收入2万元左右，家庭也就是4万元左右，这在深圳根本不可能购房。
  　　
  　　南都：作为这组数据基数的1500万人口是怎么算出来的？
  　　
  　　邓志旺：是