• 业内:大多开发商想加速出货 成交有戏?
• 2011年09月09日
• 周庆亮中联地产市场研究经理
  　　
  　　弓鸣知名地产营销人、评论人
  　　
  　　玉家雄中原地产二级市场总经理
  　　
  　　今年还会不会有“金九银十”？话题抛出，大家难免有些乏味感，正如弓鸣所言，应该改成“怀念金九银十”，因为中国楼市进入密集调控期之后，打乱了以往的楼市营销节点或者说成交周期性，现在“金九银十”已经不能作为判断楼市旺销与否的标志性时间段。
  　　
  　　但是，今年的大批供应量都积存到了9月的关口，对于很多开发商而言，再不卖就完不成年度任务了，或者说资金链可能要出问题了，所以，再怎么看淡所谓的旺季营销，这会儿还是提起了精神敲锣打鼓吆喝起来。因此，我们也无法绕开这道例牌菜，赶在秋交会前早早将“金九银十”的话题摆上台面，侃侃而谈。
  　　
  　　现在大部分开发商想加速出货
  　　
  　　南方都市报：今年还会不会有“金九银十”？
  　　
  　　玉家雄：我们预计今年“金九银十”还是会出现，最主要从一手房来说将有相当大量的供应，而且这批供应以刚性需求产品为主。过去说“金九银十”，往往是量价齐升，而今年9、10月将是成交量单边上升，价格逆向下行，因为第一，限价政策令到很多新盘定价会比预期低；第二，随着这些新盘低价入市，某些在售楼盘开始着手促销。
  　　
  　　南都：你的判断主要基于接下来供应量将显著增加。
  　　
  　　玉家雄：我们预计今年下半年将有250万-300万平方米的新盘货量具备条件供应到市场，这是上半年供应量的2倍多。
  　　
  　　弓鸣：预期的供应量确实集中在下半年，甚至说是集中到了9-12月。不过实际推盘量往往要比预期供应量打个较大的折扣———开发商会不断调整预期，有的放矢，不会眼看着挤的时候还一窝蜂推出来。
  　　
  　　玉家雄：今年供应量打折扣主要有两个因素：一是有些开发商之前放慢了施工进度，现在想卖也来不及了；二是迫于限价令，有些项目不愿低价卖，就想等现楼、转现售。前三个月我们做过一个简单的调研，发现就新盘定价，政府的限价和开发商之前的预期价格相比，平均有10%左右的差距，有的甚至有20%-30%。
  　　
  　　南都：现在这些待售项目，想要赶着卖的多，还是继续观望的多？
  　　
  　　玉家雄：等现楼后再卖是少数个案，大部分的开发商现在都有加速出货的意思，因为开发商普遍面临完成年度销售任务的压力，或者融资难、要保证现金流的压力，而且意识到在限购、限价政策之下，越往后越被动。
  　　
  　　限购持续近一年，有效客户的量减少了，即有购买能力而且仍然有购房资格的人越来越少了，在限购政策还将延续的一致预期下，开发商还推迟开盘没什么好处。
  　　
  　　转现售的将会被低价预售盘挤压
  　　
  　　南都：限价要求的“按月环比零增长”具体怎样实现？
  　　
  　　玉家雄：这个是从8月1日开始的，现在8月刚刚过去，9月才开始，还看不出来成果。它的要求是：每一个楼盘的销售价格都要对比前一个月，这个月的均价不能超过前一个月的，如果是全新的楼盘，则不能超过周边同类型项目前一个月的平均售价。
  　　
  　　南都：这样就变成越往后卖的，定价就只能越走低？
  　　
  　　玉家雄：所以说，在现行政策不变的情况下，开发商越往后越被动。
  　　
  　　南都：所以有些项目干脆转现售，反正限价政策是针对新增预售项目的。
  　　
  　　玉家雄：这是个误区。这样的想法有些天真，为什么呢？等你卖现楼的时候，周边全是“限价盘”，都是低价入市的，你的价格比人家贵20%，你说消费者会选哪个？并不是转现售了，就可以随意定价了，市场的因素其实比政策更加严峻。比如我们代理后海湾大部分的项目，发现购房者并不只看后海湾、只在区域内比较选择，而是都会再看华侨城、红树湾等，在全市范围内选择。如果不是因为后海湾大部分楼盘都已经过了强销期，剩余产品不多，那么转现售就存在很大的风险。
  　　
  　　南都：是不是还有些做法在规避限价政策？
  　　
  　　玉家雄：比如还是照常卖，但在备案签合同的时间上进行排序，将较高价的单位先备案，如此满足政府要求的“按月环比零增长”。
  　　
  　　南都：均价控制住或者显示下降，对于老百姓来讲没啥意义，大家要的是实际售价的真正下降。
  　　
  　　玉家雄：没错，现在有些开发商感叹，要找数学家来做价格表了，因为真的很难搞定“按月环比零增长”这事儿。不过，这对购房者没什么坏处，因为开发商的备案价被卡死了，高了的通不过，而且“一房一价”。
  　　
  　　到年底，市场会出现混战的局面
  　　
  　　南都：确实，现在为什么很多人对后市悲观，主要是基于对限购、限价政策特殊性的认识，这两个政策都是越往后走，可能威力越大。
  　　
  　　弓鸣：限价这个政策很恐怖。为什么呢？我们看到4月底开始限价，之前开售的楼盘价格没受约束，之后的就被迫