• 深圳中心区变相降价 多个新盘跌?
• 2011年12月14日
• “CBD××楼盘12月10日盛大开盘，不限购，不限贷。优惠仅限开盘当日，开发商承诺不降价！”近日，记者手机上收到多条福田中心区新开楼盘的促销短信。中心区多个新盘进入年底冲刺阶段，记者通过实地走访数个新盘，降价或变相降价成普遍现象，中心区楼盘抗跌神话正在受挑战。
  　　
  　　小户复式“偷”面积
  　　
  　　近日记者走访发现，目前福田中心区有多个楼盘已开盘在售或开放样板房接受贵宾登记。仅福田南片区，不到10分钟的车程范围内，就有四个新盘相继入市。据一些销售人员介绍，这几处楼盘凭借优越的地理位置和CBD成熟商业配套，虽然市场定位略有不同，不过同样都具有较高投资价值和升值空间。
  　　
  　　在新沙路上的一处楼盘，大队的代理公司销售人员站在马路边“疯狂”拉客，看到路过的汽车稍稍减速就团团围上。据销售人员介绍，该楼盘将成为全市最高的住宅，其中3、4层是小户型复式商务式公寓，19层以上为住宅，多为70～120平方米平层。销售人员称，其产品亮点是6至17层将引入新加坡知名酒店品牌，促进项目持续增值。与一条滨河大道之隔的另一楼盘，上周末刚刚开盘，主推21～67平方米复式公寓，70年产权，不限购不限贷。同时，记者在网上了解到，皇岗片区另一预计下周开盘的楼盘，也将53平方米小复式作为主推户型之一。
  　　
  　　为何开发商都如此青睐小户复式户型？记者实地参观样板房后，感觉部分户型在原本就不大的空间里安装楼梯，5米左右的层高加上隔层、吊顶，略显逼仄。对此，销售人员表示，复式户型可以“偷”面积。毕竟中心区土地资源宝贵，寸土寸金，小户复式户型可以让购房者用更少的钱买到更大面积。根据新洲九街一楼盘销售人员报出的4～4．5万元单价，若按其实际使用面积翻倍计算，每平方米价格仅在2万多元。
  　　
  　　高使用率摊薄单价
  　　
  　　从近期深圳平淡的楼市市场来看，不少购房者仍处于观望阶段，不会轻易出手。而原关外一些公共配套设施不如福田中心区的地段如龙华片区，新房开盘价格都超过2万元。中心区新楼盘价格如何既具有吸引力，又“衬得起”中心区的绝佳位置？开发商纷纷在使用率上做文章，用超高的使用率摊薄单位价格。
  　　
  　　上文提到的小户复式使用率高达230％，广告宣传买一层送一层毫不夸张。而另一个主推70～120平方米平层的楼盘，销售人员给记者极力推荐的一款户型，房产证上写明的面积是80多平方米，然而加上赠送面积实际使用面积近达110平方米，使用率超过百分之百。这样一来，3．9万元／平方米的单价也被摊薄到2．9万元／平方米，确实很有吸引力，看房者络绎不绝。据销售人员称，该户型一共只有26套，现在只剩下两三套。而同一楼盘另一朝北户型，按实际130平方米使用面积计算，实际单价约2．7万元，低于3．2万元／平方米的标价。
  　　
  　　对于开发商的“用心良苦”，消费者也很买账。记者走访这几个楼盘，人气都很旺，即使不是周末，大堂里也坐满了前来看房、选房的市民。
  　　
  　　价格倒挂“抵过”二手楼
  　　
  　　中心区新开盘房价跌破3万元，一直坚如磐石的福田房价似乎也出现了松动。除了市场因素以外，记者观察并采访一些看房者发现，这些楼盘或多或少都有一些“不尽人意”的地方。对此，销售人员显得很坦然：“所以我们才会卖这么便宜呀。”
  　　
  　　以福田南和彩田片区几个新楼盘为例，有的处于城中村中，周边环境、景观相对较差，人口密集。有的虽然位处中心区，但离地铁口较远，出行并不方便。还有的毗邻城市主干道，车流噪音难以避免。在彩田片区，某新楼盘还未正式开盘，目前已经开放样板房接受贵宾登记。对于价格，销售人员表示尚未确定，只说开发商初步报出的价格在3．1万到3．2万元／平方米。这个价格与周边二手房价格相差甚小，如果算上购买二手房所需缴纳的中介费、各种税费，新房甚至“抵过”某些二手房，形成价格倒挂。
  　　
  　　“我们预计本月下旬开盘有200多户房源，目前已有400多人办了贵宾卡。如果您现在不办，到时可能连选房的机会都没有。”该楼盘销售人员说。