• 深圳一二手房价结束"倒挂" 楼市或已走出底部
• 2012年08月06日
• 这是一场漫长的马拉松赛跑。经过长达近一年的价格“倒挂”（二手房价高于一手房价），深圳一手房价终于在7月份赶上了二手房。业内人士表示，“倒挂”结束或表明深圳楼市已经彻底走出底部。
  　　
  　　“倒挂”曾持续10个月
  　　
  　　市规土委网站公布的数据显示，7月份深圳新房均价今年首次突破2万元大关，创下年内新高。官方数据显示，7月深圳全市范围内新房均价为20194元/平方米，环比6月均价18959元/平方米微涨6.5%。深圳房价已经是连续3个月保持上涨。
  　　
  　　而中原地产统计数据表明，7月全市二手房成交均价为19476元/平方米。这也是继2011年9月以来，深圳新房价格首次超过二手房价。
  　　
  　　2011年9月，深圳新房价格为20028元/平方米，二手房均价20148元/平方米，一二手房价出现“倒挂”，并持续了10个月之久。
  　　
  　　业内人士表示，去年宏观调控持续深入，开发商销售遇阻，开始出现资金压力，于是，新盘普遍低价入市甚至降价走量。最早的是位于龙岗中心城的中海康城国际，其作为深圳限价后首个降价的新盘，引来万人抢购；随后，龙华的水榭春天三期、绿景香颂、花半里、锦绣御园二期等顺势接力。而二手房市场中，小业主普遍还没有资金压力，并不急于抛售套现，反而担心在限购政策之下，卖了以后再买不了别的房子，所以，宁愿转售为租也不愿低价出售。如此多重因素造成了二手房价反而普遍比新房售价高的非常规现象，被称为一二手房价“倒挂”。
  　　
  　　新房环比涨幅高于二手房
  　　
  　　7月份深圳新房环比涨幅为6.5%，而二手房涨幅仅有1.8%，涨幅的差异直接导致了持续10个月的“倒挂”终结。
  　　
  　　深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，一手房供应主体是开发商，对开发商来说，手中有成百上千套房源，而二手房业主只有一套或几套。相对一手房，二手业主是分散的，这些个体很难对市场走势形成比较一致的判断，个别业主的涨价行为很难扩散到整个市场。而开发商手中房源多，一旦价格波动，其影响较大。此外，从数量上讲，开发商比业主少得多，涨价行为较容易扩散至整个市场。
  　　
  　　美联物业全国研究中心总监徐枫把深圳一二手房价之间的关系比喻为“龟兔赛跑”。她认为，一手房价“兔性十足”，之前因为调控而受到限制，一旦得到喘息机会，其速度一定会超过二手房。从一年以来房价环比波动幅度可以看出，一手房价波动幅度大多在10％以内，二手房价则多在5％以内。
  　　
  　　记者从市场了解到，上半年曾经流行的降价如今在新房市场已经销声匿迹，部分楼盘有试探性的调价行为，这对二手市场有很大程度的影响，业主反价的现象不断发生，而且挂牌价也有上调。
  　　
  　　一位券商房地产行业分析师称，深圳新房价格反应速度总是先于二手房价，带头降也带头涨。在五六月份，一二手房价的“剪刀差”已经逐步缩小，7月份更是“一跃而上”。
  　　
  　　楼市或已走出底部
  　　
  　　一二手房价格互动往往成为各界研判楼市走向重要的“风向标”。
  　　
  　　值得注意的是，一二手房价格倒挂曾在2008年年底频繁出现过，这通常是市场回调的前兆。去年年初，随着新盘的大幅降价或低价入市，楼市一二手房价倒挂的现象愈发明显。在业界看来，一二手房价格倒挂的快速蔓延意味着楼市拐点加速到来。
  　　
  　　“一二手房价结束倒挂，表明深圳楼市已经彻底走出底部，正走向全面复苏。”贺晓丽认为，随着下半年高端项目的分批入市，一手房价高于二手房价的态势将延续。
  　　
  　　对此，中原地产撰文分析称，在市场预期转向之后，一系列的数据与市场表现说明，目前的小幅调价还在置业者能够接受的范围内。并且，目前的价格没有大幅反弹，只是市场表现出来的一种常态格局，且根据每周价格走势来看，价格越来越趋于平稳，预计后市也将保持这种平稳态势。
  　　
  　　徐枫同样认为深圳楼市已经脱离了底部区域，但是一二手房价“倒挂”可能仍会在下半年出现。上半年房地产企业整体经营状况不容乐观，近六成出现利润下滑或亏损，特别是一些实力还不雄厚的开发商资金压力会越来越大，下半年为博快速出货回笼资金，他们的定价肯定更理性，尤其是龙华、坂田、龙岗中心城等一些新的片区更加明显。