- 地王最低要卖5万/m2 最快明年入市
- 2013年08月01日
- 7月26日前海开闸卖地，卓越抢饮了头啖汤，一口气拿下前海首批两幅地块，地价总计123.7亿元。按照土地出让要求，今天两块地50%的地价款必须交付，约为62亿元。昨日，卓越集团总裁李晓平在他的办公室里接受了南都记者专访，表达拿地欣喜之余，指出地价支付不成问题，自曝目前在建可售价值达200亿元，以回应外界对卓越后期资金链的质疑。
昨日下午已提前支付50%地价款
卓越一口气拿下两地块，总地价123.7亿元，须一年内付清，而去年卓越全年的销售额才102亿元，业界因此质疑其资金链能否承受得住。
“卓越早在两年前就已经启动了前海拿地的筹备工作。”李晓平表示此次拿地未雨绸缪、胸有成竹。事实上，昨日下午3点前，卓越内部人士透露已经提前将50%地价转账支付。
但是高达123.7亿元的总地价会否推高公司的负债率？李晓平没有明确回答，只是表示在前海预备拿地的准备时间已比较长，能够保证资产负债率在一个正常的范围内。“这个项目只是我们重点项目中的一个，拿下它后，现在有很多银行要借款给卓越。”
同时，李晓平透露，目前卓越集团在建可售的面积值200亿元，截至明年预计可达到250亿-300亿元，“这是在完全没有融资的情况下，将这些在建可售的面积卖完来抵地价还是绰绰有余的”。
最快明年底入市，最低不少于5万元/平方米
从福田CBD到后海中心区，再到此次首批进入前海，李晓平形容卓越一直是“跟着规划走”。“卓越亲身经历了多个中心区的成长，这个感觉和别的企业不一样，我们能清楚看到它未来两三年是什么样子，因此格外看好前海的未来，这是完全可以预期的。”
在李晓平看来，对前海市场的看好更来自于市场的确定性。“在前海开发商业办公室物业，和别的市场还不一样，有着较为确定的市场。因为前海已经有那么多的企业已经注册了，必须找地方办公，这对于我们来说是很大的财富，因为我们是最先进来也一定是最快的。”
卓越建设速度一向领先，李晓平表示卓越的“平均速度比别的企业快一年”，因此上周五拿下的前海地块预计3个月内动工，最快明年年底就能入市。对于销售预期更是乐观，“前期入驻的企业就是我们的客户，因为他们没有别的选择；现在能卖5万元/平方米，一两年后不可能还是这个价格”。
李晓平同时透露，目前卓越正打算进行招标，打造成区域标杆项目，而且已有客户要求卓越来定制物业。
焦点问题
Q1为什么卓越此次可以击败实力、名气大得多的企业？
李晓平：卓越跟绿地的报价比较接近，都较高，说实话我们也比较意外，这是运气。绿地是全国办公物业做得很好的公司，它对市场是有了解的，这就是为什么我们两家的报价比较接近。而其他企业在办公物业方面涉足较少，它们对市场的预期跟我们不一样。
杨海波：绿地是我们很尊重的一个企业，而我们最后能拿到，是我们比较了解深圳的施工情况、地基结构情况等。我们在后海有过开发，后海是填海区，前海一样也是填海区，这样的区域开发房地产，尤其是写字楼，地基结构的复杂程度直接影响其成本。
李晓平：前海地块靠近地铁，卓越在建的四五个项目都是跟地铁打交道，所以很清楚这样的地块建设有什么要求，这些都直接影响到成本的预算，都是卓越的优势。绿地是个外地企业，它可能不太了解这些基础结构，因此报价相对比我们保守一点。
Q2卓越是怎么评估出这个价格的？
李晓平：大部分公司的测算都差不多，如果有差异的话，主要还是对市场的预期不同。因为成本已有限定，最终主要看对市场和售价的预判。卓越在深圳市场做商务地产这么久了，是很有发言权的。实际上，我们看到宝安中心区的公寓跟写字楼的售价都已接近5万元/平方米，甚至一些住宅单价都到6万至8万。
杨海波：我们之前算的是，楼面地价如果到了每平方米两万多元，利润率就会牺牲一些，现在的报价大概属于中上水平。
我们拿这块地，一方面是希望利用这块地巩固卓越在深圳商务办公领域的标杆地位，另一方面，也想通过这块地来积累更多的经验，以保证将来在内地可以有更多的复制。
Q3卓越以并不算高的价格拿下地块，外界有些不同声音，觉得事前有过沟通？
李晓平：当天是险胜，比较意外。外界觉得价格低，那是因为和之前的预期相比较，当时没有人预期楼面地价会低于1.5万元/平方米，都猜测说要到3万元/平方米。其实卓越的报价是比较理性的价格，了解了土地的竞价规则就知道了。
关键这次是一次竞标，而且是暗标，胜败在此一举，不是举牌拍卖。标书都是各个企业封好盖好公章当场投进去的，我们的报价是在底线范围内的，不能说是为了拿这块地而拿这块地。
杨海波(
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