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  • 地王最低要卖5万/m2 最快明年入市
  • 2013年08月01日
  • 7月26日前海开闸卖地,卓越抢饮了头啖汤,一口气拿下前海首批两幅地块,地价总计123.7亿元。按照土地出让要求,今天两块地50%的地价款必须交付,约为62亿元。昨日,卓越集团总裁李晓平在他的办公室里接受了南都记者专访,表达拿地欣喜之余,指出地价支付不成问题,自曝目前在建可售价值达200亿元,以回应外界对卓越后期资金链的质疑。
      
      昨日下午已提前支付50%地价款
      
      卓越一口气拿下两地块,总地价123.7亿元,须一年内付清,而去年卓越全年的销售额才102亿元,业界因此质疑其资金链能否承受得住。
      
      “卓越早在两年前就已经启动了前海拿地的筹备工作。”李晓平表示此次拿地未雨绸缪、胸有成竹。事实上,昨日下午3点前,卓越内部人士透露已经提前将50%地价转账支付。
      
      但是高达123.7亿元的总地价会否推高公司的负债率?李晓平没有明确回答,只是表示在前海预备拿地的准备时间已比较长,能够保证资产负债率在一个正常的范围内。“这个项目只是我们重点项目中的一个,拿下它后,现在有很多银行要借款给卓越。”
      
      同时,李晓平透露,目前卓越集团在建可售的面积值200亿元,截至明年预计可达到250亿-300亿元,“这是在完全没有融资的情况下,将这些在建可售的面积卖完来抵地价还是绰绰有余的”。
      
      最快明年底入市,最低不少于5万元/平方米
      
      从福田CBD到后海中心区,再到此次首批进入前海,李晓平形容卓越一直是“跟着规划走”。“卓越亲身经历了多个中心区的成长,这个感觉和别的企业不一样,我们能清楚看到它未来两三年是什么样子,因此格外看好前海的未来,这是完全可以预期的。”
      
      在李晓平看来,对前海市场的看好更来自于市场的确定性。“在前海开发商业办公室物业,和别的市场还不一样,有着较为确定的市场。因为前海已经有那么多的企业已经注册了,必须找地方办公,这对于我们来说是很大的财富,因为我们是最先进来也一定是最快的。”
      
      卓越建设速度一向领先,李晓平表示卓越的“平均速度比别的企业快一年”,因此上周五拿下的前海地块预计3个月内动工,最快明年年底就能入市。对于销售预期更是乐观,“前期入驻的企业就是我们的客户,因为他们没有别的选择;现在能卖5万元/平方米,一两年后不可能还是这个价格”。
      
      李晓平同时透露,目前卓越正打算进行招标,打造成区域标杆项目,而且已有客户要求卓越来定制物业。
      
      焦点问题
      
      Q1为什么卓越此次可以击败实力、名气大得多的企业?
      
      李晓平:卓越跟绿地的报价比较接近,都较高,说实话我们也比较意外,这是运气。绿地是全国办公物业做得很好的公司,它对市场是有了解的,这就是为什么我们两家的报价比较接近。而其他企业在办公物业方面涉足较少,它们对市场的预期跟我们不一样。
      
      杨海波:绿地是我们很尊重的一个企业,而我们最后能拿到,是我们比较了解深圳的施工情况、地基结构情况等。我们在后海有过开发,后海是填海区,前海一样也是填海区,这样的区域开发房地产,尤其是写字楼,地基结构的复杂程度直接影响其成本。
      
      李晓平:前海地块靠近地铁,卓越在建的四五个项目都是跟地铁打交道,所以很清楚这样的地块建设有什么要求,这些都直接影响到成本的预算,都是卓越的优势。绿地是个外地企业,它可能不太了解这些基础结构,因此报价相对比我们保守一点。
      
      Q2卓越是怎么评估出这个价格的?
      
      李晓平:大部分公司的测算都差不多,如果有差异的话,主要还是对市场的预期不同。因为成本已有限定,最终主要看对市场和售价的预判。卓越在深圳市场做商务地产这么久了,是很有发言权的。实际上,我们看到宝安中心区的公寓跟写字楼的售价都已接近5万元/平方米,甚至一些住宅单价都到6万至8万。
      
      杨海波:我们之前算的是,楼面地价如果到了每平方米两万多元,利润率就会牺牲一些,现在的报价大概属于中上水平。
      
      我们拿这块地,一方面是希望利用这块地巩固卓越在深圳商务办公领域的标杆地位,另一方面,也想通过这块地来积累更多的经验,以保证将来在内地可以有更多的复制。
      
      Q3卓越以并不算高的价格拿下地块,外界有些不同声音,觉得事前有过沟通?
      
      李晓平:当天是险胜,比较意外。外界觉得价格低,那是因为和之前的预期相比较,当时没有人预期楼面地价会低于1.5万元/平方米,都猜测说要到3万元/平方米。其实卓越的报价是比较理性的价格,了解了土地的竞价规则就知道了。
      
      关键这次是一次竞标,而且是暗标,胜败在此一举,不是举牌拍卖。标书都是各个企业封好盖好公章当场投进去的,我们的报价是在底线范围内的,不能说是为了拿这块地而拿这块地。
      
      杨海波(

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